7 特朗普大厦:蒂芙尼般的璀璨传奇
目录
7 特朗普大厦:蒂芙尼般的璀璨传奇
上一页下一页
虽然设计的造价昂贵,但是它的优势是显而易见的。大厦28个曲折面造型独特,一定会引起很大反响;多面设计保证了每个房间外至少能看到两处风景,这就可以成为我们提高房价的条件之一。我们要在能力所及范围内创造最优,大厦不仅要好看,还要实用,这两点是做好房产生意的关键。
这个结果真可谓锦上添花。现在的特朗普大厦已经缔造了传奇,不仅给我带来了名誉声望和地位,还创造了巨大的经济效益。我计算了一下,从土地到建筑施工,再到广告和促销,整个工程一共花费约1.9亿美元,通过出售大厦的公寓,我已将2.4亿美元收入囊中。也就是说,即使不算办公区和商业区,特朗普大厦已经为我赚取了5000万美元。而且,作为特朗普大厦公寓的销售代理,我也已经赚了1000多万美元。再加上每年出租办公区和中庭商业区收入的几百亿,整个大厦真是一个“赚钱机器”。
面对巨大的市场需求,我们的政策就是:欲擒故纵。这是一种反常规的营销手段。如果你握着合同在办公室坐等第一笔生意,买家一定觉得这房子卖的不好。我们从不急于跟客户签合同,每当有人进来,我们总是先给他们看房子模型,然后坐下来跟他们好好聊聊。如果对方对房子感兴趣,我们就告诉他们,已经有很多人排队等着您看中的好房子了。房子越是不可及,人们越是想得到它。
我看重的是第二条方案。其实,我真正希望得到的不仅是大楼和地块租约,而是整个地块,这样就不用担心租约到期的问题了。我跟康拉德说,这个地块归公平人寿保险公司(Equitable Life Assurance Society)所有,听到这里,他第一次表现出了兴趣。考虑到我跟公平人寿保险公司关系很好,康拉德终于答应助我一臂之力。公平人寿保险公司为我的君悦大酒店提供了数额不菲的贷款,现在酒店正在顺利地建设之中,我们对彼此的合作也很满意。
沃尔特·霍文是一个体面优雅的绅士,正因为如此,他才能够成为传奇人物,前无古人后无来者。举例来说,霍文在蒂芙尼订了条规矩,商店的贵宾客户一进门,员工就得分辨出他们想买什么,还要开出发票,让他们当场付款。这一系列过程处理的自然又得体。雅芳公司买下蒂芙尼商店之后,他们的会计出台了新的收费政策,有一条是给会员发放一种蓝色的信用卡。这个政策本没什么问题,可是他们要求贵宾客户也要使用这种信用卡。这种做法非常欠考虑,简直近乎于自我摧毁,这样贵宾客户怎么感受到自己的“贵宾”身份?
那些拥有祖传遗产的富人,并不是我们的销售对象,他们更喜欢住在年代久远的老房子里,我们要吸引的是除此以外的富人们。
看到特朗普大厦的263间公寓卖得这么好,我决定留出十几间不卖,以备不时之需,很多开发商都是这样做的,这是一种对自己留有余地的办法。特朗普大厦顶层有三处三层式的豪华公寓,起初,我打算将其中之一留作家用,面积大概12000平方英尺,我们全家1983年底搬入这处公寓。相邻的两处公寓,卖价是1000万美元,但我拒绝出售,因为想到以后可能还会扩大家庭住房面积。
其实媒体就喜欢这种回答。因为没有得到否定的答案,他们就把“皇家夫妇打算在特朗普大厦购买公寓”的新闻刊登到了报纸的头版头条。新闻不但对我没什么损失,还让我暗自高兴。新闻发布一个月前,查尔斯王子到纽约访问,纽约警方派出大量警力随从保护。一天晚上,查尔斯王子到林肯中心(Lincoln Center)听音乐会,外面聚集了几百名游行示威者,大吼大叫还乱扔空瓶。发生这种事,查尔斯王子应该不愿意在纽约买房子住吧?再说,虽然特朗普大厦是个顶尖的公寓楼,不过对从小在白金汉宫长大的查尔斯来说,恐怕任何公寓都住不惯。
起初我们打算给这座玻璃大厦建一个长方形石灰岩底座,可是视觉效果不好。后来我们打算在大厦外面建三个玻璃电梯,我很喜欢这个方案,可它们要占据很多室内销售空间,于是又被否决了。最后,德尔认为我们可把大厦外面的低层部分建成阶梯状,高度和旁边的蒂芙尼商店一致,我和妻子伊万娜都喜欢这个方案。比起多数摩天大楼笔直的外观,阶梯状让大厦看起来不那么臃肿。另外,我们把阶梯上面的玻璃墙设计成了锯齿状,这种曲折外观就像把楼梯横着放一样,让大厦有了28个反光面。
我跟富兰克林·贾曼的会面,并不算个好开始。
说来有趣,我母亲是一位家庭主妇,但是我手下很多优秀的下属都是女性,她们是我团队里的精英,比很多男同事还要出色。路易斯·桑夏在我的公司做了10年副总裁,她绝对是个厉害角色。布兰奇·斯普拉格是公司里负责销售和室内设计的副总裁,她是我见过的最优秀的销售人员和经理。我的行政助理诺玛·福德勒是一位恬静、迷人、优雅的女士,但是她性格坚毅,如果你认为她能任人摆布,你就错了。我的妻子伊万娜也是位出色的经理,她对下属亲切又不失威严,凡事要求他们做到最好。她的员工都很敬重她,因为她对自己和对别人一样严格。
我并不满足于小容积率。得到蒂芙尼商店的上空使用权之后,容积率就能大增。另外,如果开发商能提供城市发展委员会觉得有价值的福利设施,还能得到容积率奖励。拿我的工程来说,我可以通过四种方式得到容积率奖励。首先,如果大厦只有写字楼的话,就会带来很大的人流量,引起交通阻塞。所以,大厦里不仅要建写字楼,还要有居住区。其次,可以在大厦一层建一条行人专用的步行通道。再次,可以将大厦商铺面积建的比法律规定的小。最后,可以在步行通道和商业区里为居民建公园。
特朗普大厦的公寓房销售如此成功,大厦中庭的商业区也毫不逊色。商业区的成功始于爱丝普蕾(Asprey) 的入驻。爱丝普蕾是来自纽约的一个品牌,主要销售最名贵的水晶、珠宝和古玩。这是他们经营200年来第一次开设连锁店。刚开始店面比较小,后来因为生意兴隆,他们扩大了店面。优质品牌总能相互吸引,接下来,世界很多顶尖品牌都来特朗普大厦的中庭租店面,包括查尔斯·卓丹(Charles Jourdan)、蒲昔拉蒂(Buccellati)、卡地亚(Cartier)、玛莎(Martha)、哈利·温斯顿(Harry Winston)等一些名牌。
接下来,我将以前两份临时协议为王牌,到蒂芙尼商店争取第三份协议。蒂芙尼商店与邦维泰勒公司毗邻,也在57大街和第五大道交会处。我此行主要是想购买蒂芙尼商店的上空使用权。有了上空使用权,我就能获得分区合并许可,就可以建大型建筑了。可是,蒂芙尼商店的人,我一个也不认识。不仅如此,我还听说商店所有者沃尔特·霍文不仅是位传奇商人,而且是位不易相处、要求苛刻、反复无常的商人。尽管如此,我还是很崇拜他,因为他有点石成金的魔力。在他的经营下,洛德·泰勒、邦维泰勒,还有现在的蒂芙尼商店,都成了行业里的排头兵。以前我在派对上见过沃尔特·霍文,他西装笔挺,举止优雅,一头银发梳理得很整齐,整个人看起来很有威严。如果你想拍一部关于蒂芙尼传奇的电影,沃尔特·霍文当之无愧是扮演他自己的最佳人选。
如果真有名人替特朗普大厦做了宣传,我猜那一定是某篇不属实的新闻引发的。我们开始出售公寓之后不久,一位记者打来电话,问我查尔斯王子是不是在特朗普大厦买公寓了。那时候正赶上查尔斯王子和戴安娜王妃大婚,他们自然是世界上最受关注的一对新人。我对记者说:“我们不方便透露任何交易信息。”也就是说,我们不会对外界谣言做出肯定或否定答复。于是,记者又打到白金汉宫求证。其实,当时这对夫妇正在大不列颠号皇家游轮度蜜月,所以白金汉宫发言人对记者的答复也是“无可奉告”。
为了鼓励住宅区的开发,政府1971年颁布了421-I减税条款,条款规定,房产开发商可以享受10年的税费减免,每隔两年,减免额度就比上一次减少20%。当时,任何申请人都能获批,于是,为了特朗普大厦,我也提出了申请。
我决定直接跟霍文挑明意图。我给他打了电话,非常礼貌地介绍了自己。之前德尔·斯卡特已经按我的构想,根据能否得到蒂芙尼商店的上空使用权,建了两种比例尺模型。见霍文的时候,我把两个模型都带上了。我指着模型对他说:“我非常想从您那得到上空使用权,这样我能建一座更高更好的大厦,您看了也一定喜欢,看这模型就知道了。而且,把上空使用权卖给我,您就能永久拥有蒂芙尼了,再没有人能在蒂芙尼顶上盖楼,因此也不会有人把它拆掉。”我还说,如果我没有得到上空使用权,从技术方面考虑,政府一定让我装上地段边界视窗——也就是小型金属丝网窗户,它们从大厦50层楼高的地方突显出来,立在蒂芙尼商店屋顶上方,看起来一定不协调。但是,如果有了上空使用权,我就能在自己大厦的一侧装上漂亮的观景窗,从里面可以俯瞰蒂芙尼商店。
特朗普大厦就不同了,我们努力把所有优势发挥到极致。从第一天起,我们就不仅仅把特朗普大厦当做一处优势地产,更把它当做一个大事件来运作,把它定位为纽约城里最炙手可热的富人聚居地,让买家对这座建筑充满幻想和迷恋。
有意思的是,整场争论却起到了帮我促销特朗普大厦的作用。凡是关于特朗普大厦的新闻,基本上都以这样的话开始:“为了建造世界上最豪华的大厦……”虽然多数宣传都是负面的,但起到的作用却并不全是消极的,而且新闻报道为特朗普大厦吸引了很多注意力,公寓的销售量也99lib.net猛增。我并不认为这是好事,它是现代文化中的一种反常现象。但是,作为一名商人,我从中悟出一个道理:好名声比坏名声强,不过,坏名声比没名声强。说白了,争议也能促进销售。
任何一座新建筑的高度都由容积率决定,即楼层建筑面积和与项目总占地面积的比值。有时候政府可能会给开发商奖励容积率。我的目标是让这块地的最大容积率达到 21.6,这可不容易。德尔第一次计算容积率的时候,没有加进蒂芙尼商店的上空使用权和伦纳德的那块小地,最后算出最大容积率为8.5,即我们要建的是一座高20层、面积1万平方英尺的大厦。我告诉他,我要建高40层,面积5000平方英尺的大厦,这样大厦的视野更开阔。而且,面积小了公寓数也变少,肯定有物以稀为贵的效果。
我把方案向他做了详细介绍。第一,把这座建筑建成写字楼,把第一层出租出去。这个地块的租金不高,每年只有12.5万美元,而且,我有信心在以后30年间,还清银行贷款,并取得良好收益。这条算是自救方案,不过康拉德显然没有被我说动。
现在回头看,我并不觉得政客的影响力能决定某件事,好的建筑才说了算。如果真要找出最有影响力的人,那就是艾达·路易斯·赫克斯特布尔,她是《纽约时报》大名鼎鼎的建筑评论家。
这话让我突然感到不安。我说:“哎呀,霍文先生,这可是个大问题。有了您的上空许可证,我就能以此为基础申请分区合并许可,并且建设出一座与众不同的大厦。但是如果您出行的过程中突然改变了主意,我在建筑和分区合并申请方面所做的准备就全都付诸东流了。”
据我估计,即使我建的中庭效果不是特别好,凭此得到的容积率奖励也可以在大厦多建几层居民楼,依靠它们把建中庭的钱赚回来。不过,很快我就看到了中庭的魅力。后来,世界上最好的店铺都来我的大厦租店面,更让我觉得中庭本身就是一处巨大成功。
这块地的主人是伦纳德·坎德尔先生。因为买下了邦维泰勒的租赁权,所以我暂时能够控制这片区域,可是租期太短,只有不到20年,而且这段时间里不能对土地分区做任何改动。幸运的是,伦纳德跟霍文一样,是个让人钦佩的人。20世纪三四十年代,伦纳德靠购买布朗克斯区的公寓房起家。跟其他开发商不同,房租管制条例出台后,伦纳德下决心走出布朗克斯区,他卖掉手里的所有房产,来到了曼哈顿,开始购买优质地产的租赁权,即每幢建筑所在地段的租用权。随着经济发展,伦纳德虽然没有经营大厦,也赚了很多钱。那些留在布朗区的同行就没那么走运了,新出台的房租管制条例成了他们赚钱的瓶颈。
当然,最好的并不一定是最合适的。就拿罗威(Loewe)商店来说,他是我们最早的一批零售商之一,主营皮革制品,商品都很精美。可是,有些贵妇人宁愿花几千万美元在隔壁店铺买一件珠宝或晚礼服,也不愿意花3000美元在罗威买一条皮裤——无论这条皮裤质地多么柔软舒适。所以,罗威商店经营的不太理想。好在事情不至于太糟,罗威旁边的爱丝普蕾商店经营不错,于是就把罗威的店面租了下来。罗威跟我解除了长期租约,爱丝普蕾如愿得到了罗威原来4600平方英尺的店面,我则享有了一份全新的租赁合同。
幸运的是,1979年初跟邦维泰勒百货的交易完成之后,我跟城市发展委员会的人进行了认真讨论,用充分的理由说服了他们。作为开发商,我们都有一项基本建筑权,可以建设不需要任何分区规划的建筑物。早在跟沃尔特·霍文接触之前,我就让德尔按基本权规定的标准做了一个建筑模型,拿给城市规划委员会看。这个模型非常难看,就是一个小型的四方形八层建筑,突兀地矗立在蒂芙尼商店旁边。我告诉委员会官员,如果他们不让我们建70层大厦,我们就照这模型的样子建。我敢肯定,他们看了模型一定会吓一跳,他们不相信也不愿意把楼建成那样。
我当初离开父亲,从布鲁克林到曼哈顿创业,有一个原因也是为了逃避房租管制条例的制约,所以我和伦纳德很有共同语言。可让我头疼的是,伦纳德就是不把土地卖给我。不是因为我们在价格上没法达成一致,也不是因为他对这块土地情有独钟,只是因为,他不会卖出手中的任何东西,因为他知道,曼哈顿的地价只有一个走势,那就是升。 这倒是真的,所以尽管我们关系很好,他就是不肯松口。不过,有一天我在跟蒂芙尼签订的出让空中权的合同里发现了一个意外的惊喜,合同里有这样一条款项:蒂芙尼商店可以在特定期限内购买毗邻的伦纳德的地产。
任何时候,大厦规模都是应予以最先考虑的问题。在这么好的地理位置,我建的公寓越多,投资的回报率就越高。此外,大厦建得高,风景也好,公寓的价钱随之提高。现代艺术博物馆(Museun of Modern Art)的亚瑟·德雷克斯勒曾说过一句非常形象的话:“摩天大楼就是赚钱的机器。”虽然他的话多半带有指责的意味,我却把它当做奋斗的方向。
这件事让我非常生气,我不在乎花钱,我要再次上诉。结果,历史重演了:我们在州最高法院获胜,上诉庭反对,案子又到了上诉法院那里。这次,我的律师罗伊·科恩表现非常出色,没打草稿便一人独战七位法官,七位法官全票通过我的申请,他们判决政府立刻提供,不得拖延。
很多人以为我们耍花招吸引了很多社会名流,或者我们聘用了能说会道的公关公司推销大厦。事实上,我们根本没雇什么公关公司,而且像佐尼·卡森、史蒂文·斯皮尔伯格、保罗·安卡和利伯雷斯这样的明星从我这购买房子,没有得到任何好处。很多开发商为了吸引明星或社会名流,都在房价上提供优惠,我却认为这是一种示弱的表现,能够让名人全额买下公寓才是销售商有本事。
1979年1月20日早上,一个电话给我带来了福音。电话是《纽约时报》的记者迪·魏德迈打来的,他想确认一下我是否正在从格涅斯科公司购买邦维所在的大楼。格涅斯科公司还是不想继续跟我合作,所以拒绝向《纽约时报》透露任何消息。但是既然电话打给了我,我就打算冒险一次。合同没签的时候我要小心翼翼地为生意保密,可现在已经流言四起,卖家现在也止步不前。于是我跟魏德迈说,我已经跟格涅斯科公司达成了协议,我会在邦维泰勒所在的地方新建一座大厦,所以邦维百货几个月之内就要关闭了。
这个时候,之前跟约翰·哈尼根签订的那份合同草约成了保证我生意顺利进行的幸运星。我不敢保证那份草约具有法律约束力,但至少我可以凭此向法院上诉,使邦维泰勒几年之内无法卖出。我要让格涅斯科公司知道,他们敢毁约,我就敢上诉。而且格涅斯科公司的债权人现在催得很紧,他们没有太多时间为这笔生意周旋。
邦维百货的拆除工作始于1980年3月15日,几乎同时,邦维商店外墙的两件浮雕艺术装饰把我引入了一场争议。整个1979年,在我宣布购买邦维商店大楼计划很长一段时间,根本没有人表示对这两件艺术品感兴趣。无论是分区委员会的代表、地标保护协会的人,还是任何艺术团体,都没说过这两件艺术品应该保护起来。可是,1979年12月中旬,在我即将施工之前,纽约大都会艺术博物馆(Metropolitan Museum of Art)里有人给我打了个电话,问我是否愿意捐献这两件艺术品和某些铁铸花格。我告诉他,如果这些东西能在施工中完好无损,我很乐意捐献。
我打算冒一次险,在城市委员会投票表决是否同意我建大厦前,邀请赫克斯特布尔先看看我的建筑模型和透视图。要知道,作为世界上最有影响力的机构之一,《纽约时报》的声音是很有分量的,而且,赫克斯特布尔的文字总是特别有影响力。其实,她对摩天大楼很有成见,比起新式的现代建筑,更喜欢传统的老式建筑。可是,1979年6月份,我开始担心自己的申请能否通过,于是才找到赫克斯特布尔,说不定能得到她的溢美之词,不试试怎么知道呢。
不过,特朗普大厦还是战胜了博物馆大厦。虽然开工建设的晚,可是我们销售公寓的时间跟对方差不多。一开始我就预见到我们存在很多优势:首先,我们位于第五大道,位置好;其次,博物馆大厦的外形不够引人注目,它的外墙是五彩玻璃制的,不新颖,大堂跟其他大堂没什么两样;再次,它们的销售工作做得不好,做的广告很沉闷,让人提不起兴趣。综合以上各点,博物馆大厦业绩平平。
为了不错过可能得到的每个好处,我让德尔为大厦设计一个几层楼高的中庭。从商业角度考虑,建中庭是一项放长线钓大鱼的投资。全封闭式的购物商场曾经风靡全国,不过它们并没有在纽约取得巨大成功。传统的城郊商场一般都一尘不染、管理有序、陈设简单,这种氛围让多数人感到舒服自在。纽约市民则不同,他们更享受去街上淘货的乐趣。
其实,特朗普大厦也是从一位竞争者手里抢占了市场。在我购买邦维百货大楼之前,有一位开发商打算在纽约现代艺术博物馆之上建一座大厦,地点在第五大道和53号大街交会处。按理说这座大厦应该取得巨大成功,它有着得天独厚的地理位置,设计师是鼎鼎有名的西萨·佩里,开发商也表示愿意花重金将大厦打造成一个传奇。
我跟富兰克林第一次见面后的三年时间里,格涅斯科公司经历了一场严重的财务危机。我之所以又想购买邦维·泰勒,起因于一份杂志。1978年6月的一天晚上,我在《商业周刊》里看到一篇文章,说格涅斯科公司的管理层人员进行了调整,银行为了把公司从破产的边缘拉回来,坚持让公司换一位www.99lib.net行政总裁。新总裁名叫约翰·哈尼根,是个周转企业的能人,刚刚挽救了江河日下的宾士域保龄球集团(AMF-Brunswick)。他的专长,说的好听点叫“修枝剪叉”,其实就是瓦解公司。他不停地卖出公司资产,以便甩掉累累负债,偿还银行贷款。像哈尼根这样的人,每新到一家公司是不会对公司员工和产品有什么感情的,冷酷无情是他的一贯作风。他严厉、聪明,比起过程更注重结果。
“尽快吧。”我说。
鉴于特朗普大厦独特又有魅力,得到了很多娱乐圈里人的青睐。来自欧洲、南美、阿拉伯和亚洲的外国人也是我们的营销对象,可以说大厦为他们提升了身价。我们销售特朗普大厦公寓时,它是纽约唯一一座高层公寓大厦,想在这里买房子,必须要有钱。当时人们在纽约其他大厦购房前,要先买下与大厦的合作关系。具体说来,就是从董事会里获得批准。董事会拥有的权力可谓荒唐透顶,他们要求住户提供财政信息、社会关系并且参加面试。他们可以没有任何理由就拒绝你的购房申请,简直就是一种歧视政策。最糟的是,董事会喜欢的都是那些爱吹嘘的人,这是很荒唐,甚至是不合法的。不过,对特朗普大厦来说,这是个好事。很多富有的外国人并没有符合要求的社会关系,他们又不愿意把隐私透露给陌生人,所以他们干脆来特朗普大厦了。
好归好,大理石也只是中庭的优点之一。在扶手的选择上,我们也做到了别具一格。铝合金制的扶手便宜又实惠,但不符合我们的口味;我们选用了光滑的黄铜为材料,虽然价格昂贵,但是很上档次,跟大理石的颜色也很匹配。另外,我们在很多地方,特别是电梯两侧用了很多反光玻璃,这样就可以让原来狭小的空间看起来更大。为了进一步提高人们的空间感,大厦中庭只用了两根承重柱,这样的话,无论人们站在什么位置,视线都不会受到阻碍,感觉非常敞亮。
我把这一点告诉他之后,伦纳德动摇了。于是我们坐下来,没出20分钟,就商量出了对双方都有益的方案。我同意放弃自己的购买权,作为交换,伦纳德把我的租期从20年延长到100年,这个期限绝对是物有所值。此外,他还把租约里禁止重新分区的条款删除了。虽然最后我同意付的租金比原来高,但是相对于这么长时间的租期,还算是低的,更何况地段位置这么优越。伦纳德和我握手成交,我们的关系依旧亲密。
事情果然是宜早不宜迟。1985年年中,来自沙特阿拉伯的亿万富翁阿德南·哈肖吉邀我到他在奥林匹克大厦的公寓做客。我如约前往,还没进门,我就被他家的大房子给镇住了。尤其是客厅,是我见过最大的客厅了。我的三层式公寓已经非常大,比起他的,还是小巫见大巫。于是我想,整座特朗普大厦都是我盖的,为什么我的家不能完全按照自己的喜好去设计呢?
我心想,合同规定的截止日期是圣诞节,我可以利用这段时间跟伦纳德交涉。于是我先找到沃尔特,对他说:“你拥有坎德尔那块地的购买权,但是你们一定不会买吧,所以你介不介意我把你的购买权一并买下来?”沃尔特同意了,于是我把这一条也写进了合同,并且立刻行使了这项权利。起初伦纳德竭力反对,他认为这项权利是属于蒂芙尼的,不能转交给别人。伦纳德说的不是没道理,但是如果我们为此对簿公堂的话,我也一定可以胜诉。
1981年4月,我根据第78条条款(Article 78),向州最高法院提交了诉讼,希望他们重判政府给我的不公结果。最高法院倾向于为我谋利,但是最高法院上诉庭不同意判决结果,于是我只能将案子交给最高一级的上诉法院。1982年12月份,距我提出申请过了将近两年,上诉法院的法官以7比0投票判决政府的拒绝是不合适的,但是法院并没有让政府尽快给我减免税费,而是让政府重新审理我的申请。结果,申请还是没批下来。
特朗普大厦买主的更替简直可以看做国际经济的晴雨表。早先,阿拉伯人是大买家,因为当时的油价居高不下。后来油价下跌,阿拉伯人就回老家了。1981年,大买主变成了法国人。起初我并不知道为何如此,后来才明白,因为弗朗西斯·密特朗(Francois Mitterrand)当选了法国总统。所有聪明的富人都认为密特朗的当选对法国经济不利,不仅因为它是一个社会主义者,并把企业国有化,还因为他是一个危险的人物。如果一个人到处游说,把核技术出售给最高竞标者,你会怎么看?这种行为是无法让人容忍的。
在特朗普大厦之前,奥林匹克大厦(Olympic Tower)也取得了如此成就,它建于20世纪70年代,位于第五大道和51号大街交会处。之所以如此成功,主要原因是它的主人是亚里士多德·奥纳西斯。亚里士多德·奥纳西斯的人生富有传奇色彩:他娶了原美国第一夫人杰奎琳·肯尼迪,乘着自己的喷气式飞机周游世界,在世界各地都有豪宅,还拥有巨型私人游艇和一座名为斯科尔皮奥斯(Skorpios)的岛屿。亚里士多德非常富有,名声在外。奥林匹克大厦还默默无闻时,正是亚里士多德看准时机伸出妙手,成功抢占了主流市场,击败了同期出现的位于东57号大街的加雷利亚(Galleria)大厦。
起初我的态度很有礼貌。我想跟他解释,说特朗普大厦的中庭之所以这么成功,就是因为我们的保养工作做得无可挑剔。我还说,这项政策不会有变动,建议他花一天时间考虑一下,是否真的想改变原有政策。24小时之后,这位老板打来电话,说他已经考虑好了,还是决定缩减开支,这话预示着我们的合作可能到此为止。我一直很喜欢跟公平人寿保险公司合作,可是我也不愿意为了省那几个钱就把原本成功的运营搞砸,这是一种自我毁灭的冒险。
霍文夫妇回来后,我们面谈了生意的细节。不出所料,我们刚坐稳,他的几名主管就开始说纽约城最近发生的事情和变化。我变得不安起来,能看出霍文也有点坐不住了,不过他对主管说:“先生们,一个月前我跟唐纳德已经把生意定下来了,定下来的事情不论好坏都不能改,这一点不需要我重复了吧。”我的顾虑就这么消除了。
不过政府不同意我们建一座高70层、最大容积率21.6的大厦。早在1978年12月,我跟邦维泰勒百货的交易还没完成,城市发展委员会就告诉我们,大厦规模太大,他们会反对我们为争取容积率奖励提出的几个方案,还说我们的大厦在第五大道显得太突兀。
为了使大厦里的公寓也达到这种效应,我们要在房间景观上大做文章。特朗普大厦的居住区是从13层开始的,多数房间的位置都比周围建筑物高,这就意味着人们在房间里向北能看到中央公园,向南是自由女神像,向东能望见东河,西则能看到哈得孙河。之前说过,大厦锯齿状的设计能让人们在主要房间里欣赏到两处风景。我们还设计了大窗户,比地面稍高一点,直抵天花板。我原本想把窗户建成落地窗,可有人说这样会引起住户眩晕,于是我们在窗户底部加了矮窗台。
为了达到良好效果,我们把大厦前六层的地板和墙面全部铺砌了这种大理石,营造了奢华、让人兴奋的氛围。人们普遍反应大厦的中庭,特别是大理石的颜色,让人感到友好、炫目,充满活力又振奋人心。这些都是我们期望人们在购物时能感受到的:既要舒心,又要有花钱的欲望。
我这么做的目的是给格涅斯科公司制造舆论压力,没想到,还真收到了意想不到的效果。新闻第二天早上一见报,邦维百货的主力骨干纷纷去波道夫·古德曼(Bergdorf Goodman) 、萨克斯第五大道(Saks Fifth Avenue)、 布卢明代尔另谋职位了,邦维百货失去了主心骨,生意都要做不下去了。这种压力让格涅斯科公司喘不过气来,他们不再跟我僵持。消息见报5天后,格涅斯科公司顺利地跟我签订了合同,他们公司的困境挽救了我的生意。
看完报道的第二天上午9点,我给哈尼根打了电话。虽然刚刚走马上任,但他在电话里说:“我知道你为什么打来。”听到这话我有点意外,“真的假的?”
没想到这件事引起了轩然大波。第二天,《纽约时报》在头版刊登了工人拆除浮雕的照片,我也由此成为众矢之的。《时报》一篇社论说拆迁是“金银财富重于公众情感的完美写照”,还说“高楼大厦的背后没有高尚的人格,大宗生意必然牺牲艺术作品。”
事实证明,特拉普大厦的魅力值很高。在开工建设之前,我就猜到大厦的中庭会成为特朗普大厦最耀眼的部分之一。起初我们是想把它设计得对零售商更具吸引力,不过看了设计图和模型的定稿之后,我确信中庭一定会吸引所有人。而且,我会尽己所能把中庭做到极致。
我却不这么认为,倒不是因为我想把1250万美元给他们。不过,我给他们的钱越多,他们就有更多的钱应付其他债权人,让债权人暂时不来打扰他们。况且,买卖双方都希望交易尽早完成,所以我的风险期也不会太长。一般情况下,从签订合同到交易完成需要至少6个月,不过在这笔交易里,我们把时间定为60天。
公平人寿保险公司完全可以不考虑我的建议,反正土地租赁期一到,那块地自然还得归还他们。但是这样做的弊端在于,如果哪天纽约房地产市场开始回暖,公平人寿却还是得按当初签下的协议,从格涅斯科公司那里收取微薄的租金。我把这些跟乔治做了分析,还跟他说如果不在此新建大厦,我就把大楼进行翻新,在接下来的30年里也能不温不火地赚一笔。这次,我对公平人寿是否愿意再次支持我并没有十足的把握,但是我要让他们知道,我的合作伙伴并不是非他们不可http://www•99lib•net,这样反而更能吊起他们的胃口。幸运的是,乔治当即答应了我的建议。虽然对我建摩天大楼的计划有些质疑,但是想必他对我在康莫得酒店的建树已经心中有数。临走的时候,他给我订了一份临时协议,以我实际履行自己的承诺为准。我再一次得到了临时协议。
后来,我听说霍文又一次维护了我的利益。他在跟我谈生意的同时,也在跟雅芳有限公司(Avon Corporation)谈论出售蒂芙尼商店的生意。依我之见,雅芳公司购买蒂芙尼有点攀高枝。不过,他们开的高价让霍文没理由拒绝。但是,雅芳公司不让霍文把蒂芙尼的上空使用权出售。霍文在这个问题上没有让步,他跟自己的主管说,如果雅芳公司对出售上空使用权的生意有任何异议,劝他们就不要买蒂芙尼商店了。雅芳公司放弃了那条要求,我的生意也得以顺利进展。
让我没想到的是,利用邦维泰勒百货还能为自己谋利。我原以为邦维百货的破产代表一切都结束了,但是我跟格涅斯科公司签订合同之后没多久,联合百货(Allied Stores Corporation)就跟格涅斯科公司达成协议,购买邦维泰勒公司分布在棕榈海滩、佛罗里达州、比弗利山庄(Beverly Hills)和加利福尼亚州的12家分店。他们谈妥之后,联合百货的总裁兼首席执行官托马斯·马乔切跟我取得了联系,他在零售业是一位了不起的人物。
1966年马乔切接任联合百货董事长一职的时候,公司正濒临破产,他用了十年时间,把公司变成了世界上最强的零售企业之一。马乔切告诉我,虽然他购买的几家邦维分店经营很成功,但在曼哈顿继续经营邦维旗舰店更重要。他说,如果有可能,他愿意保留57号大街和第五大道交会处的邦维店址,一方面这是家老字号店,另一方面这里的地理位置很优越。
没等我说完,富兰克林的表情就在告诉我,这是他听过的最荒唐的事。等我完成自我推销,富兰克林用礼貌却不可商量的语气对我说:“你居然认为我们会把这块风水宝地卖出去,真是天方夜谭。”我们握手之后,我就离开了,我心想,看来谁也别想打这个地块的主意了。
有时候,时机是很重要的,有的人可能在我之前的几天或几周给他打过电话,却不一定能收到这种效果。我们见了面,交谈很愉快。很显然他们公司现在急需资金,他也愿意卖出邦维或公司其他资产。从他那儿离开之后,我想这笔生意应该很快就能谈成。
刚开始,几乎人人都批评我的计划。他们觉得第五大道都是矮小、古老的石灰砖瓦建筑,政府一定不会批准我在那里建一座巨型的玻璃外观大厦。当初建君悦大酒店的时候,也有人这么反对我,所以我不会把这种话放在心上。即使不从商业回报的角度考虑,我个人也喜欢光彩夺目的高楼大厦。德尔很快跟我站在了一起。一次,有人在社区管理委员会的听证会上抱怨说,高楼大厦会影响附近建筑的采光。德尔半开玩笑地反驳:“如果需要阳光,你就去堪萨斯州吧。”
接下来,该跟公平人寿保险公司的董事长乔治·皮科克见面了。1978年9月的一天,距我跟约翰·哈尼根见面刚过了一个月,我找到乔治·皮科克,跟他说自己正从格涅斯科公司手里购买土地租赁权,既然那块地是公平人寿保险公司的,我们可否找个两全其美的方法让双方得益。我建议,买下租赁权之后,我将它交还公平人寿,公平人寿把土地使用权给我。这样的话,作为公平合作的伙伴,我们可以一起在这片潜力无限的地块上建一座全新的居住兼办公大楼。
我毫不犹豫的告诉马乔切,邦维原来的店面不会再有了,但是我可以给他一处57号大街的沿街店面,直通我大厦的一层中庭。我给他看自己的计划,很快我们就达成了协议。
霍文夫妇出行之后没多久,菲利普·莫瑞斯买下了中央车站的上空使用权,那里的地理位置比不上蒂芙尼商店,可价钱却比我付给蒂芙尼商店的高很多。同月又有几笔购买上空使用权的生意谈成了,价格也比我的高。与此同时,纽约经济回暖,房产价格开始上涨。我知道霍文说话算话,可还是担心一旦他知道这些情况后,会不会改变主意。
1978年12月份,我虽然得到了伦纳德在57号大街地产的租赁权,局势却有点微妙。需要的资料已经备齐,交易也一直严格保密,可是我跟格涅斯科公司之间却没有签订任何合同。1979年到来了,我的律师和格涅斯科公司的律师还在为一些问题交涉。我们打算2月份把合同签好,可是1月中旬,消息泄露了。不出所料,很多买家闻风冲向格涅斯科公司,包括那些靠石油生意发家的阿拉伯商人。格涅斯科公司想反悔了,虽然合同马上就要出炉了,他们却随时可能背信弃义。
继欧洲人之后,我们又迎来南美洲和墨西哥人。当时美元贬值,他们的经济发展势头强劲。后来通货膨胀,他们的货币贬值,政府控制资金外流,这股潮流才散去。
一般来说,一家市区的商场在最初几年里至少要更换1/3的租客。经营的前三年,只有少数店铺离开了特朗普大厦,而且,每当一位租客离开,就会有一位零售商从我们50位候选零售商里递补上来。凡是在特朗普大厦经营的高端消费品,都获得了丰厚的利润。
当时,我在房地产界还没有什么业绩纪录,一方面正努力争取君悦大酒店的经营权,另一方面还不想放弃会展中心的工程,可没有一件明朗的。尽管如此,富兰克林还是同意见我。见面后,我开门见山地告诉他,自己有意购买邦维·泰勒所在的大楼。我知道这笔生意不好做,于是尽量把条件说得诱人一些。我向他建议,可以在他的店铺上面施工,不影响店铺营业。这样做可能行不通,但是我想证明自己在竭尽全力得到这里。
毫无疑问,我获得了享受减免的权利。我申请购买一座10层高的年久失修的建筑,并且花两亿美元在相同位置建一座68层高的多用途摩天大楼,政府当然愿意。建君悦大酒店时,我得到了减免全部税款的优惠。421-I税费减免则不同,它不会免去我目前应缴纳的税款,但是等地段增值之后,应缴的税款就能减免了。特朗普大厦的建成显然可以提升这个地块的价值和利用率,这点谁能质疑?
其实,我已在这笔交易里投入了大量的时间和金钱。从去年8月份第一次跟约翰·哈尼根见面起,我已开始为场地做规划并去政府申请分区许可。当时,刚从哈尼根的办公室出来,我就打电话给德尔·斯卡特,让他到邦维百货大楼跟我碰面。见面之后,我指着大楼问德尔有何感想。他说,这里确实位置极佳,但是脑海中并没有什么构想。
这篇报道对我来说有两个好处。第一,已在特朗普大厦购买公寓或盘租店面的人可以更加确信自己做出了正确选择。第二,也是更重要的一点,更多人会慕名前来特朗普大厦,极大地推动大厦的发展。
在我看来,这次洽谈只是万里长征的第一步。每次我为了在一个地块上打造理想中的建筑,都得再整合附近的一些地块,然后申请几个地区规划许可证,这是纽约房地产界常有的事。这次没那么简单,我要买的地方是大家眼巴巴瞅着的一块肥肉,因此,每一步都不容易,步步都要留心。
哪知道,哈尼根突然不接我的电话了。见面后接下来的几天,我给他打了十几个电话,都没打通。我猜另外有人跟他洽谈了,情况不太妙。我找到路易斯·桑夏,让她帮我联系她的朋友玛丽莲·埃文思。玛丽莲的丈夫几年前把自己的鞋业公司卖给了格涅斯科公司,现在他是公司的大股东,说话很有分量。玛丽莲答应帮我传话给哈尼根。刚传完话,哈尼根就来电话了,约我再见一面,也没解释之前不理我的原因。这次见面,我带上了自己的律师杰瑞·史瑞格,方便当场谈生意,过程很简单:格涅斯科公司拥有的只是邦维百货所在的建筑,不包含建筑物所在的地块。他们对这个地块只有租用权,租期还剩29年到期。我同意以2500万美元买下百货公司和公司所在土地的租用权。
当前最紧迫的问题是将这笔生意严格保密。没签合同之前,不能让其他人听到风吹草动,任何闪失都会让我做不成生意。如果将生意公开化,一定会遭到所有人的哄抢,价格自然也会一路飙升。考虑到这一点,一见面我就告诉哈尼根:“咱们先拟一份合同草约,写上你同意我出2500万美元买你的地方,前提是我们要制定出双方满意的合同。这样的话,我们都得对这笔生意负责到底。”哈尼根没有任何异议。哈尼根虽然精明,可毕竟不是纽约本地人。他不知道这个地方是个烫手的山芋,即使经济不景气,也有很多人垂青于此。
我打电话给科赫,告诉他这个结果对我不公平,还说我不会善罢甘休。如果我们为此打官司的话,政府不仅会输,而且会损失很多钱。
不过,这也是把双刃剑。由于格涅斯科公司现在急需现金,所以他们在合同上提出了特殊要求。在一般房产交易中,买方先交付10%的押金,省下的90%等交易结束时再交。可是格涅斯科公司要求我们签合同时就交50%的押金,也就是1250万美元。律师建议我不要这么做,理由是交易可能没结束,邦维泰勒就倒闭了。真是这样的话,破产法官很有可能把我的钱判给邦维百货的其他债权人。所以,律师觉得如果我答应的话,太冒险了。
####
更重要的是,邦维商店在纽约有口皆碑,人们不想失去它,这点可以成为我对城市发展委员会的最好陈词:如果你们想让邦维商店重回五大道,就要批准我的申请。
得到蒂芙尼的上空99lib•net使用权之后,我还需要一小块地,它位于57号大街与蒂芙尼毗邻处,大概有4000平方英尺,现在被邦维泰勒百货租用。这块地对我即将兴建的大厦也很重要,按照分区规划条例,每个大厦后面都要有一块至少30英尺的后院。如果得不到这块地方,大厦就没有后院了,这是我不愿看到的。
“那就半小时之后见面?”
邦维属于格涅斯科公司(Genesco)。瓦特·马克西·贾曼先生1950年末创建了格涅斯科公司,现在把它做成了大型联合企业。马克西先生靠制鞋企业起家,后来开始收购同类企业,再后来进军鞋子零售市场,并收购了蒂芙尼(Tiffany)、亨利·班德尔、邦维·泰勒(Bonwit Teller)等公司。20世纪70年代中期,马克西和他的儿子富兰克林·贾曼起了内讧。他们都很有主见,又都想掌权,于是矛盾愈演愈烈,最后父子俩居然在股东大会上打了起来。我跟父亲的关系一向亲密,因此不相信世界上还有这等事情。最后,富兰克林成功地把他的父亲踢出局,自己掌了权。因为,1975年跟我洽谈邦维生意的是富兰克林。
还有一点助我大获全胜的因素,是名为421-I的减税条款。不过,直到我把地块整合完毕,并且整座特朗普大厦都建好了,我才得到减税条款带来的好处。
我可不想以这种方式出名。现在回头想想,真后悔当时拆毁了那几件雕塑。我知道它们并不是真的价值连城,而且好多批评都是子虚乌有,可是,不能否认有些事件巨大的影响力。坦白地说,我那时太年轻了,太想做出成绩,反而忽略了很多东西。不过,虽然有人戴了有色眼镜看我,但我还是愿意在公众面前树立一个好人形象——除非被逼无奈。
我依然记得销售特朗普大厦的公寓之前,有一天早上,负责销售的一名员工急匆匆来到我办公室,说:“不好了,特朗普先生。博物馆大厦刚刚公布了他们的房价,比咱们的低多了。”我想了想,认为博物馆大厦其实是搬起石头砸自己的脚。我们的竞争对手是那些不会为房价斤斤计较的富人,他们买其他东西可能会讨价还价,可是轮到买自己的房子,他们一定会选最好的,而不是最便宜的。博物馆大厦的房价订的比我们低,意味着他们承认自己的房子不如我们的好。
马乔切一点也没吃亏。我们签订了长期租约,每平方英尺收他的租金比我们收取其他零售商的便宜许多。现在,他们的店面是5.5万平方英尺,比原来的邦维泰勒只小了1/4,租金每年300万外加一部分利润分红。我贷款2500万美元购买邦维泰勒大楼和地契,每年偿还总额10%的贷款,花销是250万美元。这么说来,大厦尚未开工,每年我已净赚50万。另外,我还能把多余店面租给其他零售商,这点让我非常满意。
1983年4月份,特朗普大厦中庭销售区刚开业不久,《纽约时报》继艾达·露易丝·哈克塔布尔之后新的建筑评论家保罗·戈德伯格发表了一篇美言大厦中庭的文章,题目为《特朗普中庭:美丽的惊喜》。文章开始时说,之前其他的评论员持有的观点都是错误的,“特朗普大厦的中庭不仅是建筑成功的范例,更是一道亮丽的城市风景线”,还说“这是纽约这几年里建设最完美的一处室内公共空间。它舒适、豪华甚至让人充满激情,比之前奥林匹克大厦、加雷利亚商店和花旗集团中心(Citicorp Center) 的中庭都更让人心生喜欢”。
有时候事情的进展很有戏剧性。伦纳德比我年长,最近几年,他开始为自己的产业和继承人做打算。1986年初,他给我打来电话,说愿意将中央公园南区丽思卡尔顿酒店(Ritz Carlton)所在地皮15%的股份送给我,这可是他最宝贝的几处资产之一。另外,他还说,丽思卡尔顿酒店25年的租期到了之后,酒店所在地皮就属于我了。伦纳德之所以把财产交给我管理,是因为他相信我能出色的经营它们,这样最终得益的是他的继承人,毕竟他们将得到伦纳德的大部分财产。伦纳德很慷慨,也很有远见,我自然是拼尽全力替他管好家产。
另一股势力是日本人。虽然佩服日本人在经济发展方面取得的成就,可是我并不喜欢跟他们谈生意。他们一次会来6~8个人,有时候甚至是12个,要想跟他们谈生意,你得把来访的所有日本人都说服。通常情况下,说服两三个还行,可是要把12个全搞定,就很困难。而且,他们不苟言笑,让你觉得跟他们谈生意没有乐趣。好在,他们很富裕,对房产生意也很热衷。不过最近几十年他们在跟美国做生意时,通过一些自私的政策使自己越来越富有,可是美国领导人却不能完全理解这些政策。
沃尔特·霍文直直地盯着我,好像受到了冒犯。他说:“年轻人,看来你还没明白。我刚刚跟你谈了生意,而且握手成交,事情已经谈妥了。”我一时语塞。要知道,我来自纽约市郊,大世面见得少。而且,虽然房产界是有一些德高望重的前辈,但是我见的更多的是那些没教养的房产开发商,跟他们握手简直就是浪费时间,不签合同,什么都不算数。
爱德·科赫提出了反对的声音,理由跟我的大厦毫无关联,全是一些政治因素,他和自己的议员都认为反对我的机会不可失。他们把自己定位为普通消费者,联合起来让我这个“贪婪的”开发商现形。从公共关系的角度讲,我有点寡不敌众。不过,第五大道位置如此优越,即使得不到421-I政策的好处,特朗普大厦也能赚很多钱。
说到这里,我拿出两个模型给霍文看,第一个宏伟壮观的是今天特朗普大厦的缩尺模型,另一个是难看的备用模型。“我出500万美元,替您保护蒂芙尼,您把永远不会用到的上空使用权交给我。”
这封信让我很感动,这也是为一段完美合作关系画上的圆满句号。
赫克斯特布尔是6月初来访的。7月1日周日那天,《纽约时报》艺术休闲版块的《建筑视角》专栏刊登了关于特朗普大厦的文章,题目是《卓尔不群的纽约建筑新秀》,这个题目的影响力远大于以前我为楼盘所做的任何努力。有意思的是,赫克斯特布尔文章的前半篇幅都在批评我的“大厦规模太大”,还说我为了扩大规模“不择手段”。好在,她对政府的批评更多也更严厉,她认为政府颁布的分区法就是鼓励我这种开发商的商业行为的,政府没理由不批准我的申请。最后几句相当精彩:“这个建筑的设计方案凝结了大量的精华,注定是无与伦比。”
接下来的挑战是让政府接受我们的设计,我们得用逻辑分析去说服他们。分区法规定大厦一层的步行通道必须是南北方向的,也就是从57号大街穿过56号大街。这样就意味着大厦的入口处应该设在57号大街,不能设在第五大道。可是,我们想把入口设在第五大道,因为它的影响力要大。我们跟政府说,国际商业机器中心(IBM)位于我们大厦和麦迪逊大道(Madison Avenue)之间,他们公司已经有一个南北方向的步行通道,我们再建一个就是浪费。如果我们建一个东西方向的通道,就能把第五大道和国际商业机器中心的中庭连接起来,直通麦迪逊大道,这个方案会让所有人收益。最后的结果是,政府同意了我们把入口处设在第五大道的申请。
奇怪的是,没有人相信特朗普大厦的中庭真有说的那么好。从开业第一天起,外界就有很多流言蜚语:有人说中庭只不过是一个旅游景点,根本没人去买东西;有人说只有欧洲的零售商愿意待在这里,反正他们也都在做亏本买卖;还有人说只有一层的商店经营良好,高层的统统不行。1986年,一位《纽约时报》的记者来访,本打算看我的笑话,结果,回去后,他在财经版块的头版撰文描写了特朗普大厦中庭经营的巨大成功。
早期,我把主要精力投放在大厦外观上,希望它能成为一个经典。我们必须有独特的设计,否则就得不到大型建筑的建设申请。标准的四面玻璃建筑设计肯定不符合城市总体规划,德尔一直在想办法解决。他大概一共画了三四十张设计图,我把每张里的精华都挑了出来。
####
1980年10月,曼哈顿银行同意为特朗普大厦贷款。我选择了殿下建筑公司(HRH Construction)作为自己的主要承包商,整个工程的预算,包括购买土地、施工、材料保管费、广告促销等,大约需要2亿多美元。代我监管工程的是芭芭拉·瑞丝女士,那年她33岁,是纽约负责摩天大楼施工的第一位女性,原来是殿下建筑公司的一名员工。我是在收购康莫得酒店的时候认识她的,那时她是工程总监。在工程会议里我发现,她从不说废话,虽然比起那些难对付的男人,她显得身材娇小,但她从不害怕说出自己的想法,而且很清楚工作应该怎么做。
中庭里还有一大亮点,就是沿着东墙顺流而下的室内瀑布。瀑布高约80英尺,造价200万美元。起初好多人建议我在墙上挂油画,可我觉得这种做法太老套。室内瀑布就像一面浮雕墙,很有艺术感,即使挂很多幅名贵油画也抵不上这种效果。如果多数商场某部分的成功是因为他们设计的保守和千篇一律,特朗普大厦的中庭就胜在与众不同,它高于生活,漫步其中就像置身仙境。
我们选用了最好的大理石。我原本打算用灰色的天堂岩石,君悦大酒店的大堂就是用了这种石材。后来,我想到酒店大厅的石材不一定适合零售商店的中庭。德尔、伊万娜和我查看了上百种大理石样品,最后,大家都看中了一种角砾岩普尼契(Breccia Perniche)的大理石。我们以前从没见过这种大理石,它将玫红、桃红、粉红三种颜色精致地混合在一起,十分迷人。这种稀有品种价格昂贵,因为它是一种不规则的大理石。我们去采石场考察,发九*九*藏*书*网现好多大理石上都有大块的白点和白色矿脉,它们削弱了石头原来的美,让我很不满意。于是,我们带着黑色胶带去了采石场,把最好的石板全都标记出来,其他的统统丢弃,丢弃部分大概占总量的60%。选好石材,就要找最好的工匠切割和铺砌它们。如果工人手艺不够精湛,就会使大理石边缘不整齐,颜色不协调,石块不对称,达不到应有的良好效果。
我告诉德尔:“我想在这里建纽约最好的大厦。你现在就开始根据地形画设计图,我想看看在法律允许范围内,这座大厦最大规模能建到什么程度。”
1971年搬入曼哈顿之后,我常走街串巷考察地段,看中了57号大街和第五大道交会处的一座11层的建筑,邦维·泰勒公司(Bonwit Teller)就位于那里。这个地块位置极佳,面积又大,集两大优势于一身,我猜,这该是纽约城最好的地块了。在这里建一座大厦,前景一定不错。
有了跟约翰·哈尼根的合同草约,我利用签合同之前的这段时间找到了在曼哈顿银行工作的康拉德·史蒂芬森。我父亲一直都跟曼哈顿银行有来往,所以这次购买邦维百货的2500万美元,我打算从曼哈顿银行借。我跟康拉德介绍了一下生意的情况,说我正打算买邦维百货大楼和它所在地块的租约,租约还有29年到期,买下后我会在那里建一座摩天大楼。我刚说完,他就答道:“你说的租期太短,不利于银行放贷,如果你拥有那个地块就好办了。”他担心现在把钱贷给我,如果29年之后地块物归原主该怎么办。我已经考虑到这个问题,于是在电话里告诉他:“我有两套解决方案,都具有可操作性。”
尽管如此,得到申请也不容易。当地社区委员会的人耍花招反对我建大厦,他们要用六个月时间考察这个地区是否还有容纳力,让我之后再施工。“反大厦委员会”就这么冒了出来,某些政客随即条件反射般加入——这种事怎么能少得了他们。
于是,我把另外两间公寓里的其中一间跟我原来的住处合在了一起。翻新工程大概花了两年时间,我敢说新的公寓绝对令世界上其他公寓无可企及。而且,如我所愿,我拥有了一间80英尺的大客厅。
霍文经营蒂芙尼将近25年了,蒂芙尼的巨大成功让他引以为傲。我迎合了他的这种心理,所以效果还不错,他一下子就喜欢上了我的建筑理念。他说:“年轻人,我接受你开的价,我希望你能把自己许诺的事情变为现实,让我也能为你的工程感到骄傲。不过,有个小问题要跟你说一下,我和妻子将要出行1个月,所以要等我们回来才能跟你认真洽谈这笔生意。”
我跟杰瑞立刻起草了合同草约,哈尼根看完之后,把最后一条改成了“只有格涅斯科公司的董事同意,双方交易才能进行”。我看了之后,立刻说:“约翰,我不同意你的改动。三四个星期之后,你完全可以让董事会对我们的交易投反对票,那这份合同草约还有什么效力?”我问他卖出百货商店是否要得到董事会的批准,他说不用。“那就把你的改动删了。”他想了一下,同意了。这次会面,我不仅口头上谈成了生意,还得到了书面的保障。
####
特朗普大厦的公寓能卖出高价,并不只是因为它奢华的风格,而是多种因素促成的:设计样式、装修材料、地理位置、后期促销、天时地利等等,这些因素为特朗普大厦镀上了神秘的光环。很多大厦都能经营成功,不过我确信,有时候都只有一座大厦能够正好集所有优势于一身,吸引来最好的买家,卖出最高的价格。
他说:“你为了买邦维泰勒百货公司那座楼,写了不少信吧?咱们什么时候见面?”
沃尔特跟那些人不一样,他是一位真正的绅士,如果你对他的承诺表示任何怀疑,他一定相当震惊。而且,他是个一言九鼎的人,因此,我最后说的话反而让自己觉得有负罪感。
有趣的是,公寓的室内设计并没有我们想象的那么重要。有些买主花100万美元买下一个有两间卧室的临时住房,或者花500万美元买下一个有四间卧室的复式公寓之后,就会请来设计师,按照自己的口味对公寓进行重新装潢。
10月份,城市发展委员会全票通过了我的申请。委员会希望特朗普大厦用砖砌外墙,但不做强求,因为我已许诺“建造完善的公共福利设施”。同时,我为大厦争取到了21的容积率,比原计划小0.6,实际只少建两层楼。这样特朗普大厦将有68层楼,内含双天花板的6层中庭,是纽约最高的住宅建筑。同时,政府将赫克斯特尔批评《分区法》的话牢记于心,为了防止其他开发商效仿我也去兴建福利设施和购买上空使用权,他们修改了法案的部分内容。
得到了政府批准,就该破土动工了。这项工程注定花费昂贵。当建筑物超过一定高度,建筑费用就会猛增,从加强基础设施到增加室内管道,所有材料的费用都要增加。不过,我有信心担负这些费用,因为我的地理位置是最优越的,如果我工作到位,日后就能将这些额外开支赚回来。
随着需求量增加,我不停地提高房价,一共提了12次。从一开始我们的房子就卖的比奥林匹克大厦好,到后来我们的公寓成了纽约最贵的地产。没过多长时间,特朗普大厦高层住宅的价格已经翻了一番,包含两间卧室的公寓卖到了150万美元。大厦没建好,房子已经卖出大半。
过去几年,我们迎来两股新势力。一股是美国人,主要是华尔街上的股票经纪人和投资银行家,他们趁股票牛市时大赚了一把。说来滑稽,一个股票经纪人,年龄大概25岁光景,一年却能赚60万美元。赚钱过程是:从未谋面的客户会打来电话说:“我想买通用汽车公司的5万只股票。” 股票经纪人只需点击电脑上的一个按钮,大笔的佣金就到手了。股票市场是个循环市场,有涨必有跌。只要市场一转为熊市,这些股票经纪人就得满大街去找工作。
特朗普大厦不仅仅只是是我打响的一个品牌,我在这里工作、生活,对这里有着特殊感情。也正是这个原因,1986年,我从股东公平人寿保险公司手中,买走了他们的所有股份。事情的起因是,对方公司负责纽约房产生意的掌门人做了调动。一天,这位新老板打来电话说:“特朗普先生,我刚才在翻阅账册的时候,突然想到我们公司为什么要花这么多钱保养特朗普大厦?”确实,我们每年在维护大厦上面要花100万美元,这个数字估计很多人都闻所未闻。当你对一件事情高标准严要求的时候,花费自然也上去了。举个简单的例子,我要求所有中庭的黄铜扶手每个月磨光两次,可是这位老板却建议为了省钱,这项工作可以好几个月做一次。
虽然不安,我却保持着理智。我找到公平人寿保险公司的董事长,我的好友乔治·皮科克,告诉他我们的合作出现了不易解决的问题,所以我打算买下公平公司在特朗普大厦的所有股份。我们迅速达成协议。签完合同后,乔治·皮科克给我写了一封信,信的结尾是这样说的:“生活就是这样,世事难料,我们也只能面对现实。不管怎样,能在建设特朗普大厦的过程中出一份力是我终生引以为荣的事情,而且,我永远会记得我们一起合作的时光。”
我们开始了拆迁工作,拆到浮雕艺术品的时候,我的手下告诉我:“特朗普先生,这两件东西比我们预料的沉很多,如果您想保留它们,我们就得花几个星期安装脚手架。”在这项工程里,光是基建贷款就占开支的很大一部分,更何况还有拖延工程的额外开支。我不准备为了几件艺术装饰雕塑花掉成千上万美元,因为我不觉得它们值那么多钱,或者根本不值钱,于是,我让手下把它们一并拆除了。
我认为,他们的反对不能影响我依法行使申请421-I条款的权利。1980年12月,我第一次申了减税条款。一个月之后,我跟住房保障发展部(Department of Housing, Preservation and Development)的部长托尼·格利埃德曼会面,他亲自处理了我的申请。1981年3月,格利埃德曼和住房保障发展部将我的申请驳回。
想归想,我还是不愿放弃,于是开始给富兰克林写信。第一封信是感谢他愿意见我。一个月之后,我写信请他重新考虑我的申请,不过没有任何音信。几个月后,我写信咨询能否再次拜访。后来,我又写信建议一种新的交易方式。虽然心里没底,但我一直坚持不懈地写着,因为我相信,很多时候成败之别关键就在那一份坚持。不过,富兰克林从没改变过自己的立场,好在后来这些信打动了别人。
中庭的另一点别出心裁的设计,是在第五大道为它设计一个宽大的入口,这个计划起初遭到了我的强烈反对。分区法规规定入口处只能宽15英尺,我也不愿意为了入口处牺牲大厦在第五大道沿街的销售区。可是,城市发展委员会要求大厦入口处宽30英尺,虽然不情愿,我还是答应了。不过,现在看来,这个引人注目的入口处建得很值,为此我很感激城市发展委员会。
起初霍文还答应继续做蒂芙尼商店的顾问,后来对雅芳的政策忍无可忍,便离开了。他这一走,蒂芙尼商店的情况更糟了。霍文掌权的时候,你永远也不会在蒂芙尼门口看到卖伪造手表和珠宝的小商小贩,他们与第五大道的整体氛围十分不协调。以前沃尔特·霍文每次看到小贩,都会找到自己的下属,虽生气却礼貌地问:“怎么能让小贩出现在这里?”后来霍文离开了,小商小贩又“重出江湖”。我借鉴了沃尔特·霍文的方式,所以现在雇了几个专门人员在特朗普大厦所在的大街执勤,保证大厦附近区域卫生整洁,没有小商小贩。
更多内容...
上一页