10 焉知祸福:中央公园南区的较量
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10 焉知祸福:中央公园南区的较量
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为了节省开支,我们没收了门卫的制服,省下了一笔不小的干洗费。而且,我们宣布,为了大楼的安全,以后门卫不得出门迎接租客并帮他们拎行李。另外,我们还把走廊里的灯换成了低瓦数的,所有有成本意识的房东都会说,这是省电费的好办法。
不可否认,宣称“被侵扰”确实是一计妙招。在纽约,“侵扰”是个时髦词,让人立刻联想到邪恶的房东和无辜的租客形象。如果租客的律师恰巧碰到一位本身也是租客并富有同情心的法官,那我肯定要败诉,原来的租客也就不必搬迁。同时,他们还能给我扣上一个“侵扰”的帽子。如果我再为此提出上诉,恐怕只会更加遭人唾弃。
最后,房东们实在入不敷出,只能放弃他们的房产。1960-1976年间,房东放弃的住宅大约有30万户。他们最早放弃或纵火烧毁的都是最差街区的房子,这些地区的房租最低,房东的收益根本负担不起日益上涨的成本费。同时,原本住在这里的穷人成了受害者,南布朗克斯和布鲁克林地区变为废弃之城。由于废弃的住宅不用上交房产税,政府也为此损失了数亿美元。
这些租客居然把我们提供的重新安置服务也作为“罪状”,写进了诉讼里。他们说,为了逼他们搬走,我们在“持续不断地施压”。因为他们商量好了处处和我们作对,所以,他们拒绝我们的帮助不足为奇。可是,有的租客说,租客联合组织不允许他们接受我们提供的任何帮助。其实。他们也不想想,对于某些人来说,我们新选的住处比他们原来的好多了。
还有一条优势助我买下两处地产。地产所有人都是富商,他们卖出这里倒不是因为缺钱,而是因为有的所有人想到自己年纪越来越大,是时候整顿一下自己手里持有的财产了。我不方便透露最后到底花了多少钱买下地产,只能说,那笔钱放在在今天,连曼哈顿劣势地段三分之一大小的地块都买不来。
虽然州最高法院不再受理此案,纽约市政府却不罢休,这种情况让租客联合组织主席约翰·摩尔也匪夷所思。他对记者说,政府对此没完没了,像在“教训一匹已经乖乖回圈的马”。其实,这件事情不能了解,真正的受害人是纽约市纳税人。政府宁愿花大量财力人力在一件已经解决的事情上大做文章,却不把这些资源用在该用的地方上,真是可惜。我认为,事情之所以如此,是因为市长爱德·科赫对我不满,我曾在特朗普大厦申请免税一事和筹建沃尔曼溜冰场时让他难堪。
看来,我本不该把这个想法公之于众。可是,我也没解释什么,因为可能越解释越不清。这个经历实在不是我跟媒体之间的美好回忆,不过我倒是从中吸取了教训:做事一定不能冲动,即使你的想法是出于善意,也要先把最坏的结果考虑清楚。
巴比松广场酒店有1400间房间,跟圣莫里茨酒店在同一条街上。我打算一买下圣莫里茨酒店就关掉巴比松广场酒店,然后把巴比松广场酒店的经理查尔斯·弗朗菲尔德和他手下的优秀员工都调到圣莫里茨酒店。巴比松广场酒店的老主顾一定会闻风投奔圣莫里茨酒店的,因为圣莫里茨跟巴比松广场酒店一样,是中央公园南区中档消费水平的酒店。虽然巴比松广场酒店原来的老主顾不会都青睐圣莫里茨,但是新酒店可以吸引新顾客。我觉得,圣莫里茨酒店一晚的收入和入住率比原来至少能增长25%。
另外,我把巴比松广场酒店重命名为特朗普高尚住宅(Trump Parc),开始了对它的翻新工作。我请了侯斯有限公司(Holes Inc.)帮我安装新的窗户。这家公司的人果然是吃这碗饭的,手艺都不错。没几周,巴比松广场酒店原来的小窗户就变成了漂亮宽敞的观景窗。虽然造价昂贵,可是换来了窗外迷人的景色,所以这项工作是值得的。
其实,我对原租客的情况考虑不周。你想,住在地理位置好、面积大、租金低的房子里,谁愿意搬?如果他们住的是郊区的小公寓,搬起来肯定不费事;或者,假设他们从没享受过房租管制条例政策的优惠,而一直按市场价格交租金,那么只要能找到条件相当价格便宜的房子,他们才愿意搬。
这个政策听起来很妙,可是政府却不愿负责到底,却责令房东给租客提供优惠。后来,油价、劳动力价格和房屋保养费都涨了,政府却不让房东提高租价,即使在通货膨胀时期也不例外。
“你的意思是说,我只能翻新这座建筑了?如果拆掉原来的建筑建新的,就只能建得又小又难看?”
1984年,一股新风吹到建筑界,带来了复古风潮。在纽约买顶尖公寓的人都是时尚嗅觉非常敏的人,这种时尚嗅觉充斥了他们生活的方方面面,包括建筑物设计上。我是个务实的人,人们喜欢什么,我就建什么,我不会一意孤行,只建自己喜欢的类型,到头来却卖不出去。1985年初,我请来设计师为巴比松广场酒店的原址画设计图,设计风格要集合新老元素,跟中央公园南区100号不要相差太远。99lib•net
说起房租管制条例,真是政府又一个失败的政策。它除了让少数人享有特权之外,对多数人都是个灾难。而且,正是这项政策导致纽约城过去20年来房产市场不景气。
1985年8月,最高法院裁定,没有确凿证据证明我对租客的正常生活造成了侵扰。1986年12月,上诉法庭宣布对最高法院的判决没有异议,我跟他们的官司总算是暂时平息了。
这个建议听起来很好。跟购买价格相比,1000万美元确实让我大赚了一把。不过,我没有同意。我不愿意戴着租客给我的“侵扰”罪名,让他们买到比市场价低得多的楼盘,不能让他们发这笔横财。何况,这座楼如今在纽约很受欢迎。
好在,我的眼光也发生了变化,开始喜欢那些外观高雅装修精美的老建筑。我在中央公园南区买下的两处地产不就是这样吗?它们的线条一定为中央公园南区的天空勾勒了美丽的轮廓。
还是在这条街,塔克发现了纽约芭蕾舞团(New York City Ballet)演员苏珊·法璐在林肯中心附近一处有14间的复式公寓,每间公寓的月租还不到1000美元;威廉姆·范登·赫维尔是一位显赫的律师,也是吉米·卡特总统派驻国外的美国大使,他的六间房公寓在东区72大街临近第五大道的地方,地理位置非常优越,每间公寓月租只有650美元;阿利斯太尔·库克是位电视风云人物,他在第五大道上的八间房公寓每间月租只有1100元;威廉姆·肖恩是《纽约客》的前任编辑,跟阿利斯太尔·库克住在一幢楼上,同样是八间房公寓,他的房租是每间每月1000美元。
更没想到,我给中央公园南区无家可归的人提供住所的行为引起了巨大争议。1982年夏天,我买下这座楼已经一年了,当时,纽约市流浪汉的现象引起了广泛关注。一天早上,我经过中央公园的时候看到长凳上躺着几个流浪汉,这让我有了个想法。
拆除巴比松广场酒店并在此新建大厦的预算是2.5亿美元,现在只是重新装修并新装窗户,预算是1亿美元。这1亿美元里,光是拱顶石造价就1000万美元,是仿照巴比松广场酒店原有那块建造的。造价再贵也肯定比不上原件,总之,翻新可以节省成本,也是一种很好的设计方案。
不过,也有一些事情对我有利,以纽约房产价值的变化为最。从1974年开始,纽约房产价格开始持续稳步增长。1981年初,我买下中央公园南区两处地产的时候,房价停滞。接下来两年的时间里,我本打算在这里新建大厦,那时的房价已经下跌了。很多人据此以为,经济大繁荣时期已经结束了。
这段时间,建筑物设计风格和流行趋势也发生了变化。两年前我买下中央公园南区两处地产的时候,最受追捧的风格是线条流畅的玻璃大厦,如特朗普大厦,我当初也还是打算把中央公园南区的楼盘也建成类似风格。
相比中央公园南区100号,腾空巴比松广场酒店要简单得多,只要不再迎接客人就行了。不过,我还是想先搞定中央公园南区100号。遗憾的是,我没有亲力亲为,这是我在初始阶段犯的致命错误。以前我从不这样,可我实在不愿干劝租客搬出的事情,于是雇用了一家公司替我处理,他们对劝解租客很在行。很多知名公司的高层都向我推荐城堡管理有限公司(Citadel Management),他们跟这家公司打过交道,觉得它很有信誉。这个问题还是应该谨慎为之,一来地段受人关注,二来讨厌我的人已经够多,我不能因为租客搬迁的事再引起争端。
中央公园南区100号的租客在奋力捍卫这些得天独厚的条件。他们住的房子里有高高的天花板和大大的壁炉,窗外还有迷人的景色。因为受房租管制条例的保护,所有租客几乎是在免费的世界里坐享其成。如果按市场价格交租金,他们要付现在十倍的价格。九九藏书换了我,也会跟让我搬家的人斗争的。
1981年初,城堡管理有限公司开始替我接管大楼的事情。我给他们交代了两点:第一,尽可能多的为租客找到新住所;第二,继续为租客提供原有基本服务。
这种行为是名副其实的侵扰。无论从道德角度还是实际需要,我都不会做这种事情。我不仅会以自己的名义购买建筑物,而且还会给自己留个好名声。我给租客提供充足的供暖和热水,虽然上东区很多高档住宅里都存在违法乱纪行为,我却以谦虚温和的态度处理这些事件。我可不想因为这些事情处理不当,让租客在法官面前参我一本。
两处地产的所有人是一个联合组织,成员有:洛布家庭银行组织的马歇尔·洛布,兰伯特布鲁塞尔公司(Lambert Brussels Corporation)的亨利·格林伯格。由于地理位置得天独厚,这两处地产算得上世界最优,它们不仅位于城市最宽广高雅的街区,而且还与中央公园为伴。
他说:“这是按分区规划规定建的。建巴比松广场酒店的时候没有分区规划条例,时代不同了。”
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本章我会讲到一群租客和我的斗争。本来,我买下了他们所住的居民楼,想拆除它并新建一座大厦,可租客就是不搬。由于他们的阻碍,我的原计划没有实施。不过,看到这几年猛涨的房产,我放弃了原计划。他们的阻碍虽让我原来的设想泡汤,却让我等到了更好的机会。
中央公园南区100号大楼的侵扰事件还是悬而未决。由于我已不打算腾空或铲平这座大楼,所以案件裁决结果对我已没什么影响。可是,我的几个律师建议我跟租客和解,最起码算是缓和一下这个不愉快的局面。有律师特别建议我把大楼以1000万美元的价格卖给租客,以此让对方放弃起诉。
我曾想,大不了只在巴比松广场酒店的原址进行建设,现在这一座楼已经比两年前建两座楼更赚钱了。而且,现在中央公园南区100号大楼空房越来越多,法律已允许我们按市场价格租出一部分空房,等于说我已经坐拥金山了。
第三类人住的地方小、位置差。这些人收入微薄,大部分人年龄较大,靠社会保障生活。虽然享受低租金,不过比起那些富人,他们享受的根本算不上什么,那些相邻街区条件类似工作室的租金是他们现在租金的两倍。
首先,新建大厦将比原建筑多出至少20%的住宅,这是显而易见的,那么我的盈利空间就更大了。其次,除去开支,目前建筑的盈利还不到它评估价值的8.5%。由于房租管制政策,现在的评估价值只有150万美元,政府从这里几乎得不到税收收入。而且,即使政府不让我把债息支付也算作开支的一项,建筑的盈利还是达不到评估价值的8.5%。如果算上债息支付,那简直就是倒贴钱。无论怎样,如果政府能从实际出发,他们一定会同意我的拆迁申请,并且责令留守租客搬出。
我们没想到,租客们把这种高效节能的管理方式,说成一种侵扰,说我们影响了他们的正常生活。对那种在乐太阳(Le Cirque)餐厅30分钟等不到桌位就叫苦连天的人,或许这真是一种侵扰吧。通过这件事我明白,富人无法忍受一丁点的不舒服。
第二个问题的答案我最近才想明白,那就是:即使在法律允许的范围内,让那些享受房租管制优惠的租客搬走也是不可能的,总有租客在拒绝搬迁。时间是最有力的武器,我会一直等,不达目的誓不罢休。
中央公园南区100号大楼已有十几个空闲公寓。因为一直计划拆毁这座建筑,我没有接收新住户。我想把这些空房临时提供给无家可归者。一方面,让富人和穷人同住一所建筑让我感到困扰,可是,想到街上那么多流浪汉,我却有很多闲置的房子,又让我感到不安。
看来,解决方案只能是:保留原有建筑,给它装上宽大的新窗户。
我不是那种只知道保全名声或一心省钱的房东,何况这起诉讼对我本来就是不公平的。这起官司或许花费很高,也或许会逼我做出让步,不过,我不会让这么愚蠢的起诉得逞。
当设计师把复古风格的模型呈现在我眼前的时候,我并没有眼前一亮的感觉,而且新建筑看起来更小了。我问建筑师,这是什么东西?
后来带领租客反对我的人,约翰·摩尔都不属于以上三类。他40出头,家里的经济实力和社会地位都不错。蒂芙尼公司被沃尔特·霍文收购前,约翰的爷爷曾是蒂芙尼公司的大股东。约翰不如他爷爷成功,不过能领导这些租客反对我,约翰一定觉得自九九藏书己挺重要、挺有成就感的吧。况且,反对我也符合他自己的利益——约翰在面朝公园的位置上,有一间两卧的大公寓,租金很低。
不能否认,房租管制条例提出的初衷是好的,可惜效果跟期望背道而驰。1943年,房租管制条例试行。为了让退伍军人能住得起房子,州政府限制了租金。达到预期目的后,这项政策在1948年被废除了。谁知,1962年纽约市也推行了房租管制条例,内容是1947年建的住房全部享受住房管制条例的优惠。也就是说,市政府给500万纽约人赋予了一项不可剥夺的权利,即享受低价住房的权利。
按计划住宅楼将于1987年秋天完工。不过,1986年11月,我们就开始面向市场出售公寓了。八个月的时间里,我们卖出了将近270套公寓,占总数的80%。有的人一下子花2000万美元买了7套公寓。还没有一个住户住进来时,公寓就全售光了。当时,我尚未整理出售大厦一层的沿街商店,中央公园南区100号大楼也一直闲置,可是仅靠特朗普高尚住宅的出售,我们就赚了2.4亿美元。
结果,我的想法遭到了专栏作家和报社编辑的批评。政府官员见状,意识到此事可能会引起非议,便拒绝了我的好意。一位专栏作家说,我曾拒绝一群难民使用住房的请求,却给流浪汉提供住房,真是虚情假意。这种情况让我重新考虑了自己的想法,我的律师也帮我仔细分析了形势,他说,如果现在接受新的住户,即便是暂时的,日后也很难让他们再搬出去了,这个观点说到了我的心坎上。
他答道:“拆它是为了新装窗户,原来酒店的窗户太小了,不适用在豪华居民楼里。”
1984年初,租客到了州法庭,正式对我提起诉讼。虽然他们的诉讼都是一些小事,可我还是让手下认真对待每个诉讼。1985年1月,州法院宣布接收租客的起诉。虽然早期我们有工作做得不到位,可我们并没有给他们造成生活上的不便呀,这些人只不过是在打侵扰的旗号。其实,哪有什么侵扰呢?他们只是为了留住房子在使把戏罢了,或者,他们想从我这敲一大笔安家费,作为搬家的条件。
买下租客住的大楼非常容易:1981年初,路易斯·桑夏已是我公司的副总裁。有一天,她找到我说,有两处相邻地产位置颇优,问我是否愿意购买。这两处地产分别是中央公园南区100号和巴比松广场酒店 (Barbizon-Plaza)。中央公园南区100号大楼高14层,地处中央公园南路和美洲大道交会处;巴比松广场酒店高39层,面朝中央公园,环绕中央公园南路,东临美洲大道。
最后结果可谓皆大欢喜。中央公园100号大楼的原租客不用搬出大厦了,中央公园南区原来的两座地标闻丝未动,政府却能从这两处建筑里得到更多的税收。我呢,在这笔很多人不看好的生意里,赚得了1亿多美元的利润。这一切,还真得感谢当初那些拖累我的租客们。
他说:“就是这个意思,特朗普先生。”
其实,如果我们采取强硬手段,搬空这座建筑一定不费吹灰之力。有的房东买楼时不用自己的名字登记,后来为了赶走租客,或是雇用一些恶棍,带着斧头大锤到住宅楼里破坏锅炉,拆毁楼梯,把下水管道戳出窟窿,制造“水灾”;或是拉来一卡车的瘾君子、妓女或盗贼,让他们住在搬空了的公寓里,吓唬那些不肯搬的人。
结果,我们的证据存在问题。比如说,我们起诉一位租客没交房租,可他却拿出了已付支票作为证据,结果是城堡管理有限公司当初没把账目记录在案。城堡公司意识到错误之后,居然让租客交出支票,条件是我们会撤销诉讼。结果,这件事让对方的代理律师抓到了小辫子。这位租客拒绝交出支票,我们败诉。在另一起官司中,法官说我们给租客的公告时间不够长。虽然各项操作都合法,可法庭却说最近法律做了改动,应该延长给对方的公告时间。
不过,“还不错”可不是我的目标。我知道,要想最大限度发挥这里的优势,就要建豪华大厦取代原有建筑。这个想法付诸实施前,要先考虑两个问题。第一,拆毁像巴比松广场酒店这样的建筑既麻烦又昂贵。好在我有信心,将来这里的租金收入一定可以弥补拆迁的花费。
我对自己的想法没有任何隐瞒,我要让中央公园南区100号的租客知道,他们现在住的楼和旁边的巴比松广场酒店都将被铲平。然后,我们会帮他们寻找合适的新家,还给他们一定的财政补助。
不幸的是,我们还真有把柄落到了对方手www•99lib•net里。我们原本打算起诉些长期拖欠房租或租房长期不住的人,毕竟在纽约,这样的诉讼天天都有,它们是合法的。再说,这类案件我们也打赢不少。
我不像其他开发商那样提倡废除房租管制条例。我认为,应该给正在享有这项政策的人进行经济情况评审。收入低于一定数额的人继续享受这种政策,高于这个数额,就得提高房租或搬去别处。
我们还犯了一个错误,就是不该给已腾空公寓的窗户镀锡。原来政府为了保护公共财产不受侵害,曾把他们手下无人居住的公寓窗户都镀上了锡,看到政府这么做我们才敢做。可是政府在中央公园南区没有房产,他们自然嫌我们自作主张。如果当初能以一种得体的方法处理这件事情,我们可能既省了钱,又换回了好结果。
要么我就对大楼进行简单翻新。由于租期将至,再出租时,我打算把一层商铺的价格提到市场水平,楼上公寓的租金也要提高。这些工作虽然看起来不起眼,却都能使我取得还不错的收益。
正是因为上述劣势,我能以较划算的价格跟卖方洽谈。另外,两处地产没在市场公开出售对我也有好处,一旦公开,就会有人竞争,我就没法为了讲价钱跟卖方罗列建筑的种种不好了。
眼看他们跟别人也没谈成生意,我给哈里·赫尔姆斯利打了个电话。我说:“我很想购买圣莫里茨大酒店,这笔生意咱们应该是可以谈成的,只是你们的要价让我无法接受。”哈里说:“你提的价格太低了。”经过几个回合,我们终于谈妥。
还有一个因素关键时刻帮了我。过去几年,我一直想买中央公园南区100号大楼对过的圣莫里茨酒店(St.Moritz Hotel)。酒店所有人是哈里·赫尔姆斯利和劳伦斯·维也纳,这二位是房地产界最优秀的商人。在生意中,买卖双方最关心的问题永远是价钱。他们要价很高,我却认为这与他们实际经营情况不符。有几次他们以相同的高价跟别的买家进行洽谈,却从未达成一致。对一块地产提出天价的事情我见多了,有的卖家就是本事不大,胃口不小,最后只好碰一鼻子灰。
糟糕的是,最该得到保护的人却没有受益。由于很多享受房租管制政策的房子都是好房子,它们自然是有权有钱人眼里的烫手山芋。为此,独立研究员和撰稿人威廉·塔克还列了一个“黑名单”。据威廉观察,中央公园西区73号大街的一些建筑,外观优美,室内宽敞,装修精致,有两层高的大理石大厅和窗外美丽的风景。有钱、有品位的人肯定愿意住在这里:米娅·法罗在面朝公园的位置有10间公寓,每间公寓每月房租2000美元。要是按照市值租金,月租应是1万美元;歌手和作曲家卡莉·西蒙在相同大厦里也有10间公寓,每间公寓月租2200元。
为了这场官司,租客联合组织可谓煞费苦心。 50%的人都称遭到过侵扰,所有人的诉讼都是一个模子刻出来的,最后一句话都是:“唐纳德·特朗普就是今天的小气财神。”我的律师经过细致调查之后,发现了一个有趣的现象:有几位富人租客在过去10年、20年甚至30年里,呈交过相同的起诉书,所有的起诉都要求政府给他们减少租金。看来,中央公园南区100号的居民都熟谙怎么用最少的开支得到最高档的住房。
1985年9月,我接管了圣莫里茨酒店,并在不久后关闭了巴比松广场酒店。第一年,酒店居住率和总收入增长了31%,比我预计的25%多。加上我们管理有方,酒店现在的利润是过去的4倍。
当时,虽然市场上新建筑迭出,我的住宅楼还是做到了独树一帜,是新旧元素结合的典范。大厦原有的外观没有做任何改动,拱形顶维持了原状,原来公寓高12英尺的特色天花板也没有改动——当初这项设计造价很高,现在的开发商想都不敢想。同时,新元素的加入又让这座大厦比一般老式建筑多了几分优势。我们安装了新的自来水管道,重新粉刷了墙壁,装上了新式电路和更快捷的电梯,最重要的还是要提一提我们新装的大型瑟莫潘双层隔热窗玻璃(Thermopane)。
“黑名单”里为首的要算纽约市长爱德·科赫了。爱德在格林威治村(Greenwich Village)拥有一处华丽的三间房公寓,也享受房租管制条例的优惠。每间公寓月租只有350美元,是它实际价值的1/5。而且,爱德·科赫根本不住在这儿,他的家在政府提供的市长官邸——格雷西大厦(Gracie Mansion)。
第二类租客,我称他们 “雅皮士”,即城市少
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壮职业人士。他们主要是股票经纪人、记者或律师,虽称不上百万富翁,可是经济上也比较富足。他们的公寓基本都在面朝公园的位置上,公寓内有一到两间卧室。
我认为,腾空中央公园南区100号大楼,并在此新建大厦既合情又合法。那些没有享受房租管理优惠的租客比较好对付,我只要向他们介绍新建大厦的计划就可以了。不过,想让政府同意我的申请,可能要满足更苛刻的条件,虽然困难较大,但也不至于无法克服。我会向政府陈述以下几点:
他们聘请的律师经验丰富,成功案例很多。这种“反房东”的律师比房东的代理律师好混多了,他们的惯用手法是想尽一切办法在法庭上拖延时间,从房东那得到的好处越多越好。
在中央公园南区100号大楼,我就践行了自己的想法。买下这里之后,我对租客的经济状况做了调查,调查结果令我惊喜,不过也是意料之内的事。楼内住户可分为三类人群。第一类是住在好位置大房子的人,他们比较成功、富裕,或地位显赫。
不过,我的律师还是想通过和解解决问题。终于,1986年底,所有的租客都同意不再提起任何起诉。由于我也已不打算拆迁这座大楼,所以我同意放弃上诉的机会,并给他们开出新的租约。我答应,如果他们遵守协议,可以免交三个月租金,但是那些拖欠房租的人必须把钱全部付清。有的租客已经一年没交房租了,他们欠我至少15万美元。
我很容易地从银行借到了600万美金贷款。也就是说,我用不太高的价格买下酒店,还得到了600万美元贷款。结束交易的时候,哈里·赫尔姆斯利随手翻了翻合同,看到了我的贷款数额,似乎不太高兴。不过他们也没有什么损失,因为当初他们买这家酒店的时候没花多少钱。
我从不考虑两座建筑赚了多少钱,我看中的是地段价值。要知道,我以最低廉的价格买到了最好的位置,这笔生意非常值得。而且我还得到了一笔贷款,可用做购买资金。我想过的最差结果,就是我把两座楼转手卖出。即使这样,我还能小赚一把。因为即使时局不好,也总有人想买入优质地段的嘛。
我听了,说:“如果是这样,那我还拆它干什么?新建筑物不仅难看,还得多花钱。”
说实话,我本人不是很喜欢这种后现代主义设计风格。这种风格第一次将传统和现代元素相结合,我觉得这种结合既比不上现代风格,也比不上传统风格。很多建筑商不按要求准备材料,导致这种风格的建筑材料和手工都不上档次。而且,传统的元素在设计里毫无新意,还影响了现代风格的时髦外观。
即使这样,在这座大楼里,我们是做不到服务一流的。收入不够基本开支,奢华条件就是奢望。我们刚买下这里的时候,大厅里有一台免费电话,主要是应急时用。结果,很多租客都用它打给远在瑞士的格施塔德和圣莫利兹的朋友。
巴比松广场酒店是一家正在走下坡路的中端消费水平的酒店,每年只有小额盈余。中央公园南区100号大楼是享受房租管制政策的居民楼,收入的租金根本不够维持整幢大楼的开支。
有时候,在一场战役里,输是为了更好的赢——只要有足够的时间外加一点运气。购买中央公园南区100号大楼(100 Central Park South)时,这两点优势我都占了。
结果,租客成立了联合组织,要聘请律师跟我打官司。他们不怕打官司,因为那些富人租客最不缺钱了。几个富人商定一年合伙出8000美金用来打官司。这个价钱真不贵,如果他们去其他地方找跟现在条件类似的房子,月租就得上万。
1984年,市场开始回暖,经济状况的变化超出了人们的想象。1981年秋天,合作组织一间房的平均价格是9.3万美元。1983年初,价格跌到6.7万美元。到了1985年1月份,我跟租客的对峙有眉目的时候,房价也涨到了12.4万美元。也就是说,所有租客都专心致志跟我耗时间的时候,纽约房产价格已经大热了。
这类人群的例子很多。比如说,时尚设计师阿诺德·斯嘉锡住在六居室的复式公寓,每间公寓每月只要985美元。按照市场价格,这些钱仅够租一间工作室。另一位富人租客安吉洛·德萨皮奥是一位有名气的建筑师,大厦七层的九间公寓都是他的,每间公寓月租只有1600元。还有一位有钱人在63号大街有一处豪华房产,价值至少500万美元。他在这幢楼的13层有一处四室公寓,位置优越,月租才2500美元。上述房产要是放在现在出租,价格绝对翻好几番。
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