13 卷土重来:曼哈顿西区的故事
目录
13 卷土重来:曼哈顿西区的故事
上一页下一页
在接下来的几年里,政府收紧了对中等收入家庭的住房补贴,社区反对西区开发的声音达到了白热化的程度,而且银行业表现出不愿意贷款给任何大型的开发项目。可能最重要的是,我热衷于其他项目,其中包括康莫得酒店(君悦大酒店)、特朗普大厦以及我的第一家大西洋城的赌场。既然我的个人资源已经很有限,因此,我不想因为巨额的资产维持费用把自己拖垮。
当联合爱迪生电力公司要求马克利承诺支付工地上公司烟囱重建的成本时,他却答应了。我觉得这种事真的荒唐可笑!在全国电力行业中,联合爱迪生电力公司已经达到了最高的电能利用率。当我见到马克利的时候,我问他为什么同意联合爱迪生电力公司提出的要求。我还问他,多年以来一直花费几十亿的资金购买联合爱迪生电力公司的电,这还不够吗?
对我来说,这个计划的成功之处就在于它的简约和壮丽。除了世界第一高楼,我们还打算建成另外七座大厦——三座在北面,四座在南面。这些楼前面三层平台——包括了停车场和封闭式的购物区——成为了人行走廊。在水平方向上,比邻近的西侧高速公路还高。所以,我们的设计为人们提供了没有任何阻挡的视野,在那块地的任何一点,都能看到对面的哈得孙河。我们拥有足够大的停车空间。总之,我们提出的面积是马克利当时的1.5倍。即使这样,我们的整体密度还是比其他很多项目要低。
我以不错的价格拿下了西城那片地,原因有三。其一,银行取消了入不敷出的卖家的抵押赎回权;其二,在土地进入市场流通之前,我已经敲定将其买下;其三,除了我,几乎没有其他开发商愿意并且能够支付每年几百万美元的建设成本。
通用公司调整之后,全国广播公司开始积极地考虑选址的问题,其中包括了纽约市的四家以及新泽西州的一家。1987年1月,全国广播公司宣布除了继续留在洛克菲勒中心的可能,他们缩小了选址范围:我们和新泽西州斯考克斯市哈氏公司(Hartz Mountain Industrial)所有的浅海地带,从竞争中淘汰的是纽约市的另外三家。
我自己本人并不是炮台公园的“粉丝”。例如,当公园的建筑落成在滨水区之后,很多公寓都朝向其他的建筑,丢掉了美丽的“水景”。另外,我觉得很多建筑都出现了雷同。然而,库珀对于总体规划的贡献我非常赞同,他把道路、停车场以及其他设施的布局完美的融合到了我们的地盘上。
马克利并没有意识到这一点,另外,我的律师杰瑞·施拉格起草了一份比一般约束力更强的意向书。
同样糟糕的是马克利最终达成的区划协议。随着区划进程接近尾声,协商迫使上百英亩的地盘上,居住单元缩减到了4300户,这个居住密度比郊区的六层公寓区还要稀疏。具体来说,马克利决定在68号大街到72号大街这块最值钱的地段上,只建造850个居住单元。他承诺在项目的南部欠发达工业区,建设大部分的公寓,事实上,这里的住宅市场他根本没有全面地调查过。
甚至在1985年1月我重新签署购回的合同之前,脑海中对楼盘的计划依然清晰。我打算建设的楼盘一定少于马克利之前的计划,而且楼盘全部沿着同一个街区延伸开来。视野是这块地最重要的卖点,而且我希望每一栋公寓都有开阔敞亮的视野,能够看到以西的哈得孙河以及以东的城市风景。我还打算建一些更高的建筑,能够充分利用视野优势;而且我相信楼越高就会越宏伟、越迷人。
我认为有必要减少整体的平方数保证工程的经济可行性,但是库珀却没有大规模减少平方数。结果他的改变卓有成效,很快城市规划委员会对我们的规划开始有正面的反馈了。当我们在1986年10月23日正式公布我们的计划时,即使当初最严厉的评论员也表现得异常热情。当地的社区委员会的主席约翰·科瓦尔,虽然仍旧反对摩天大楼,但是他夸赞库珀的新设计说是“特朗普愿望的最杰出答案”,“是一个更完善的计划”。
如果把我计划的高楼高度减半,让它们看起来像西城区有名的战前建筑一样,我确定保罗·戈德伯格和其他的评论家就能够给出更好的评论。问题是如果这样,我的建筑项目将不再宏伟壮观,并且很难销售了。那些评论员既没有设计也没有实践过任何建筑,却全权委托地在主要出版物上表达他们的观点,并且对于他们的批评指责我没有任何回应的空间,这真把我激怒了。当然,我也可以激怒任何我想要激怒的人,但却没什么意义。只要评论员为像如《纽约时报》这类的报纸写文章,他们的观点就很有分量,不管你喜不喜欢。
我把意向书从文件夹里拿出来,当着马克利的面,撕成了两半。我对他说:“如果你有一天再次决定卖出这片地,我希望你能首先考虑到我。同时,祝你好运!”
无论如何,市政府在给我制造障碍,迫使我做出改变,在我看来这就是一种经济上的敲诈。只要我反对他们的想法,他们就会暂缓批示的进程,我的成本就大大提高。
马克利犯的最后一个错误就是他从来没有为他的林肯县项目创造任何令人兴奋的事情。在他拥有这片“宝地”的四年中,没有任何媒体的报道。即使林肯县这个名字代表了全美最大、最有潜力的开发,但也无济于事,这只是在林肯中心西部的工程而已。
我倾向于对自己决定的生意充满热情,而且我相信所有人都认为这是美国现存的最好的一片尚未开发之地。
在西城区这块地上,我能够为全国广播公司提供纽约其他开发商所无法提供的条件:足够大的空间,建造巨大的整一层的演播室,风格接近好莱坞的外景场地。按照规定,全国广播公司在洛克菲勒中心的狭窄的建筑面积为120万平方英尺。而在我的地盘上,我可以提供200万平方英尺的面积,以及为未来扩建保留的空间。另外,我还保留了足够大的空间,为以后的项目做准备。
1979年我放弃了原来的选择,没过多久,宾州中央铁路就把西区的河边地带卖给了我的朋友亚伯拉罕·赫希费尔德,很快亚伯拉罕就出马请到了自己的合作伙伴。60年代,弗朗西斯科·马克利因为承担阿根廷政府的路桥工程而发迹。根据与赫希费尔德的协议,马克利全权负责工程项目。赫希费尔德虽然保留了不少的利益份额,但在工程中没有具体的职位。反过来,九*九*藏*书*网马克利把监督工程的任务交给了名叫卡罗斯·法萨夫思奇的物理学教授,他一直负责经营马克利的阿根廷公司。
我相信弗兰克·马克利同意将这块地卖给我的其中一个原因就是,我们达成的交易对他来说是帮了个大忙。1984年初,我们见面后不久,便同意在临时协议的基础上,马克利把项目卖给我。他并不确定是否最终想要卖掉那块地,但是他希望考虑签订意向书。对于房地产,特别是对纽约市的房地产来说,每个人必须知道的是任何时候都不要签订意向书。否则,在这一纸简单的、看似没有“约束”的意向书的官司里,纠缠几年也不一定能脱身。
我的“电视城”的时代到来了!我很幸运我可以等得起,欲速则不达嘛。我坚定要一直在纽约市继续我的地产生意,即使之后爱德·科赫搬出了格雷西大厦(纽约市史官邸所在)。
马克利团队有一大批智囊团,但是他们缺乏的却是实践经验,特别是在纽约市,已经很难开展任何形式的房地产开发了。
到秋天,我们反复推敲了多种可能的建筑方案。我们都觉得那块地面积太大,特色太明显,不知都什么样的创意才能使之融入周围的社区环境。相反,我把这个问题看作是建设一幢“特立独行”建筑的机会,外观和特点完全与其周围的建筑迥异。
这项研究报告还指出了工程建成之后的益处。例如报告预测,西城区将每年从新住户的商机中获得5亿美元经济效益,而且工程建设将带来成千上万的工作岗位。在我看来,比起创造福利项目,提供工作机会是解决失业问题更为有效的方式。最后,研究发现,通过改进地铁和公交服务、交通拥堵问题,也是评论员关注的问题之一,将得到极大的缓解。
我尚且不能表达得这么到位。
除此之外,因为我的土地成本相对较低,所以我可以为全国广播公司开出比其他开发商更低的单价。但在那时,与新泽西的竞争也趋于白热化。所以,我需要向纽约市政府提出减税申请。而且我了解到出于经济利益等考虑,纽约市希望全国广播公司能留下。
事实上,马克利几乎花了三年的时间做徒劳的“赠予”业务。项目批准权在市政府手上,所以,马克利一而再再而三的让步。他同意提供3000万美元整修72号大街的地铁站,地铁站离项目工程很近,虽然整修只是把站台拓宽4英尺,但是耗资3000万,足以重建新的地铁站了。
关于开发曼哈顿地区任何大块地皮的关键在于,在经济状况允许的条件下,得到必要的批准。重新区划是一个复杂、充满政治色彩并且耗时的过程,最终可能牵扯到多个州和城市的机构、当地社区团体以及政客们。
当《纽约时报》反对我的方案时,我一点都不觉得奇怪,那篇社论的作者是科赫的长期盟友赫伯·斯特茨。直到几周前加入《纽约时报》报社,斯特茨一直是城市规划委员会的主席,全权负责“电视城”的项目。在我看来,让赫伯·斯特茨写纽约的社论就好像是允许卡斯帕·温伯格(美国前国防部部长——译者注)写里根军事政策的社论一样。
1984年春天,我接到了亚伯拉罕·赫希费尔德的电话,他告诉我马克利的处境很糟糕而且有意出售这片地。我马上去拜访了马克利,我们进行了一次长谈。他非常希望能够从林肯县的项目上大赚一笔,但是银行的不合作,大大阻碍了马克利的项目进程。毫无疑问,我们最终达成协议,到11月我们承诺以全现金的方式提供1亿美元,并且大通银行也同意为这笔交易提供资金支持。
当马克利把那块地卖给我的时候,他与纽约市没有签署任何正式的合同,而且纽约市也没有给马克利发出任何最后的建设批文。因此,我不需要承担任何责任,兑现他的承诺。从全新的起跑线开始意味着我必须花费更多的时间和资金,但却别无选择。
在我买下西城区地段之前,我就考虑要建设世界第一高楼。我没有任何理由地痴迷于摩天大楼。我还记得,小时候恳求父亲带我们去看帝国大厦,在那时,帝国大厦是世界第一高楼。后来,在芝加哥建成的希尔斯大厦(Sears Tower)成了第一高楼。我热爱挑战,希望把世界第一高楼建设在纽约市,这也是纽约市应该有的。
我发现大部分记者对于开发项目的细节并不感兴趣,相反,他们喜欢哗众取宠的视角。这样的话,其实正合我的口味。我准备了关于密度、交通和住宅建筑混合的问题,但是记者们却喜欢谈论世界第一高楼的话题,我还给这个项目蒙上了一层神秘的面纱。当我晚上回家的时候,我打开了哥伦比亚广播公司晚间新闻,希望听到罗纳德·里根总统和米凯尔·格鲁巴乔夫的高层峰会。但是记者丹并没有在日内瓦报道这档节目,而是突然报道说:“今天,在纽约市,开发商唐纳德·特朗普宣布了建设世界第一高楼的消息。”这完全证明了,我挖掘的“第一高楼”的符号是多么地有影响力和号召力。
令我惊讶的是随着时间的流逝,对于世界第一高楼的反对声音似乎销声匿迹了。批评家开始关注那些争议相对较小的其他方面,这也恰恰是我所期望的。特别是《时代》杂志的评论家保罗·戈德伯格发表了关于通过改革反对“电视城”的文章。宣布我的计划一周后,戈德伯格写了很长的一篇题为《特朗普最近的计划就是一栋“空中楼阁”》的评论。除了他不喜欢高楼的事实之外,他主要指责我们的项目不能恰到好处地与周围环境相融合。
没有想到的是,我的团队几乎所有人都反对我的方案。罗伯特、哈维·弗里曼,还有诺曼·莱文都觉得在确定我们获利之前许诺支付全国广播公司一年3000万美元作为补贴过于冒险了,而我觉得这个冒险值得一试。减税可以让我们的住宅公寓更有市场竞争力,另外,全国广播公司还可以给这片区域带来知名度和吸引力。对市政府而言,他们没有任何损失,他们既不需要拿出任何钱来留住全国广播公司,又可以从我们的最终获利中大比例提成,以此弥补减少的税收。
结果是马克利仍然抱有幻想,能够继续完成他的项目。几个月之后,他打电话给我,问我是否可以撤回意向书。我委婉地拒绝了,但是他问我是否可以见一面,我答应了。
1986年5月我再次给库珀打电话,希望他能独自承担“电视城”的任务,我认为他是推动工程向前发展的最好人选。虽九_九_藏_书_网然过去我们“道不同”,但对他来说,没有哪个聪明且野心勃勃的建筑师会放弃这个机会。“电视城”几乎是最好、最有挑战性的设计项目,我相信只是时间问题,库珀会渐渐适应大型的、大胆的建筑,而放弃小型的、柔弱的设计。值得高兴和赞扬的是库珀欣然接受了这次机会。“我的天啊!”过后他向记者说,“长1.2公里,沿哈得孙河的楼面阔度,轻松走下来可不容易。”
当我告诉施拉格的时候,他很不高兴,但是我坚信这次撕掉意向书一定会使马克利再回来找我,不管意向书是否对我们有约束力。
同时,科赫的同事以及手下的一帮人开始陷入受贿、伪证、拿回扣的起诉,并因为承认了犯罪事实而被迫蒙羞辞职。犯罪的指控包括了纽约市出租车管理局前局长杰·图鲁夫,医院院长约翰·麦克劳克林以及前交通部部长安东尼·阿莫鲁索。维克多·伯尼克是与科赫市长关系最好的私人顾问,被指提供虚假教育背景、借公务职权之便到各地旅行,因此辞职。文化事务局局长,也是科赫的好朋友贝斯·迈尔森因被指为法官女儿提供职位,影响判案的公正性并多次否认与自己有关而引咎辞职,后来发现科赫并没有理睬迈尔森权力行使不当的证据。
我考虑得越多就越认同自己的想法。即使最后全国广播公司没搬到我的地段来,这仍然是建设电视、电影演播室的绝佳选址,有没有全国广播公司演播室总是一个回报率高的不错选择。在我得到广播电视网的确认之前,我已经决定以演播室为主题打造我的项目。第一步的概念就是:电视城。
对于世界第一高楼的反应不可能都是积极的,这也正是我所期待的。事实上,这种争论可以帮助我们的项目始终成为新闻关注的焦点。批评家坚持认为这样的建筑是没有必要的,人们不希望居住得如此之高,而且我也不可能建成这样的建筑。《新闻周刊》对这个项目做了题为《唐纳德·特朗普的“鸿鹄之志”》的整页报道,《纽约时报》也对我们的计划发表了社论,社论提到:“唯有时间能够验证什么是远大的梦想,什么是突然的幻想。判断唐纳德·特朗普的心愿是希望150层的摩天大楼,高高耸立在纽约市以及其他城市风景之上,这确实有点为时过早。”
很有讽刺意味的是科赫通过大力鼓吹自己的正直和清廉,提升自己的地位。一般情况下,如果他的下属被证明贪污受贿,那最后他也应当负起责任,而这种事就不会发生在科赫市长这里。相反,如果一旦听到任何关于朋友有难的风声,科赫立刻调转风向比谁都跑得快。例如,当他的好友皇后区主席唐纳德·摩尼在接受调查、想要自杀的时候,科赫却掉头称他是“恶棍”,即使当时摩尼还没有定罪。那时摩尼正在医院恢复,几周之后,他还是自杀了。
媒体的报道是我花了9500万美元购置这片地,大约是一英亩100万美元,其实这与实际价格相差并不大。如果把货币的时间价值考虑在内的话,1985年购买的的价格比1979年买下来还便宜。几年的时间,曼哈顿地区房地产价格涨了五倍。甚至之前我建成的一座大厦,如果确定出手的话,一定能够卖出可观的价格,但我还是拒绝了不少买主。用一个比较,你就会知道现在的情况。我买下西城区这片地之后,另外的一家开发商花了5亿美元买下了哥伦布环岛(Columbus Circle Coliseum),相比之下,是一片面积不大的地产,而且与曼哈顿西城区仅隔四个街区。
同时,我与海莫特·杨见了一次面。我欣赏他,原因跟欣赏理查德·迈耶完全不同。杨算是个外来户:生在德国,长在芝加哥,一点也没接触过纽约市的建筑。他个人有纨绔弟子的气质,但是个不错的推销员,他经常因为一些令人瞠目的事情而引起人们的注意。就项目而言,杨设计了芝加哥市中心的施乐中心(Xerox Center)以及伊利诺伊州高科技大厦。我跟他谈话的时候,他还有四个曼哈顿的建筑项目在进行中。
到1986年的春天,我们的项目因为纽约市的城市规划而一度停滞不前,多数的解释是爱德·科赫市政府几乎濒临瘫痪。
我突然理解了,弗兰克·马克利根本不屑于去计算。但是我计算了一下,建设一根高500英尺的通天烟囱,其成本几乎能建一座楼了。我告诉马克利说:“这可能要花掉三四千万美元。”但是,他好像根本无动于衷。当他对所有的人的要求“乐善好施”之后,马克利总计已经承诺了1亿美元的“免费项目”。更糟糕的是,他同意在建成任何项目之前,就先答应支付1亿美元。
通过专心地投入其他项目,产生大量的流动资金,足以维持任何项目的资产维持费用。而且,我建立了成功纪录,因此,银行都乐意贷款给我。
即使最后移动了世界第一高楼的位置,我开始认为我必须更换建筑师。海莫特是纽约市的“局外人”,我承认我喜欢这一点,但是我认为他伤害了纽约城市规划委员会的感情。委员会所有的人几乎都与海莫特气场不合。我想这已经很明确了,我必须采取行动了。如果工程要继续向前发展,必须要有合作精神。很勉强,我决定换掉建筑师。
当然,那正好是我喜欢的一点。我深信,如果我建造了与周围环境相融合的建筑,那才是失败。10年前,在重建康莫得(君悦大酒店)的时候,我仍然坚持同样的立场。中央火车站的附近正在败落,我认为唯一重获生机的机会就是建一座引人注目的、反射玻璃外墙的酒店,这样的话,酒店独树一帜,区别于老气陈旧的社区。虽然最终评论家们也向我们发起了攻势,但是酒店却取得了巨大的成功。读戈德伯格的文章,就像再次经历康莫得酒店工程一样。
对我来说,最难的一次商业决策就是1979年对于西城区78英亩河边地带(第59大街与第72大街之间)的选择,而对我来说最容易的一次商业决策则是在1985年重新买回那块地皮。
不管怎样,我从《每日新闻》得到了强有力的舆论支持。“市长说政府能给全国广播公司提供多少优惠是有限的,这没错,”文中提道,“但这绝不应该是没有任何行动的理由。科赫应该把全国广播公司、洛克菲勒中心和特朗普公司的决策者召集到一起,然后提出强有力的执行计划,如果成功的条件成熟了,真是谢天谢地。”
曼哈顿上西城反对开发藏书网的势力与马克利展开了斗争,马克利变成了自己的敌人。
对于世界第一高楼来说,我最欣赏的评论来自于专栏作家乔治·维尔。我喜欢维尔,其中的原因就是他从来不怕挑战时尚。“唐纳德·特朗普现在并不理性,”维尔写道,“但人又不是单靠理性活着的。特朗普相信无节制也可以是一种美德,他就像曼哈顿天际线下的美国人(指标准的美国人——译者注),这恰恰表达了共和党人无穷的力量。他说正是因为别人认为没必要,才坚定了他有必要建成的信心。他相信建筑师洋溢的热情是可以影响大家的,粗犷、热情和活力正是我们国家的品质。”
科赫做了一些相当不可思议的事情。他主持的政府是公认的腐败无能的政府,芝加哥市的前任市长理查德·戴利能在腐败中生存,原因是他至少能够有效地管理城市。而科赫政府却面临极大的挑战:无家可归的问题不断升级,城市的多数地区仍然没有有线电视的接入,高速公路年久失修,地铁建设尚未完工,大批公司迁往其他城市,城市公共服务水平不断恶化。
11月8日,我们举行了一场新闻发布会,对外宣布了我们的项目计划。好多年前,当马克利还在追求他的林肯县计划时,媒体早就开始遗忘他了。这次当地的和全国的50多位记者出席了我们的发布会,我大致介绍了项目计划的要点。我们打算给项目起名为“电视城”,并且希望能够吸引全国广播公司作为我们的主要承租人。我们打算建一座1850万平方英尺,综合商业、居住和零售的多功能大厦。项目将包括近8000套的居住单元、350万平方英尺的电视电影演播室和办公室,170万平方英尺的零售面积,8500个停车位,接近40英亩的停车场和开放空间,包括了13个海滨散步长廊。在那块地的中心,我们打算建成世界第一高楼——1670英尺高——比芝加哥的希尔斯大厦高出200英尺。
虽然我跟库珀在各方面存在差异,但是我很快发现他具有追求完美的本性,因此我们能够相处得很融洽,虽然一般人认为我们可能“水火不容”。亚历山大·库珀增加了街道和人行道,实现了建筑项目与滨水区的直接相连,他设计的停车场使外围的人们能够很容易地到达这里。我们一致同意缩小建筑物大小,增加建筑物数量。在更高的楼层前面,库珀决定运用联排别墅(Townhouses,是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅, 是公寓和别墅的中间形态——译者注)调整建筑规模。
在西城区建设高楼,我已经等了很久,并且我能够继续等下去,直到得到满意的区划批文。最后,无论全国广播公司是否迁入“电视城”,本届政府是否继续,我都会义无反顾地建成“电视城”。
第二天,我给科赫写了一封推迟了一年多的信,信里说:“爱德,您对全国广播公司是否留在纽约置之不理,实在令人难以置信,而且,我预料您的态度将使全国广播公司以及其他许多大公司搬往新泽西。”我又阐述了留下这些广播电视网的好处。信的结尾说,我真的不想无动于衷地看着新泽西和其他州把这些“命根子”从纽约市挖走。
马克利存在的问题之一就是他一味地把桥梁建设的原则应用到住宅开发项目中。在桥梁建设中,你能够预算成本,然后与政府签订一定数额的桥梁建设的合同。要想取得收益,你需要做的就是按预算完成项目。而在房地产的开发中,情况却是完全不同。你可以预算建设成本,但却不能真正预期收益,因为你始终是受到市场支配的。市场上的变数很多,包括了单位价格是多少、销售时间多长以及资产维持费用等。所以说,之前你承诺支出越少,后来的风险就会越大。
在某种意义上,这很令人难过,因为马克利是一个好心、善良的人。但是,从一开始他就做了一个错误的判断:他认为像西城区地段这样的工程,他能够负担所有可能的成本,并且最终获得不菲的利润。但事实上,除非你设计的项目能够“自给自足”,否则你就是在冒险。
唯一遗憾的是在城市规划委员会中没有乔治·维尔的席位。
我面临的第三个挑战就是找到一位像我一样热情的建筑师。最后我面试了两位建筑师,其中一位是理查德·迈耶,他的建筑风格是纽约市建筑的缩影。评论家很喜欢迈耶,而且他的人气很旺。但是很快我发现,迈耶并没有精力充沛地、热情地投入进来,他更喜欢花时间仔细考虑和分析以及理论化。几周过去了,我等他带给我计划的比例模型,或者至少是一些初步的设计图样,可是,他什么都没做出来。
我在1985年10月第一次面试了库珀,恰巧在海莫特·杨的规划与公众见面之前。那时已经有迹象说明我们设计的开发空间存在问题,因此我有兴趣邀请库珀与杨一起为规划努力。合作对双方来说根本没什么兴趣,所以两位建筑师的合作就先抛之脑后了。
1974年,我拿到了从宾州中央铁路购买西城区地段的买卖权,这也是我在曼哈顿的第一笔大买卖。在那时,就像我之前提到的,纽约市濒临破产的边缘,曼哈顿的西区几乎被看做是无法生存的地方。但是我坚信,低价买入曼哈顿中部的河边地带的地产并不是错误的选择。
马克利解释道这个项目简直是在要他的命,但是他仍然不顾一切地想要做最后的努力,争取拿到贷款,使项目向前推进。我的怜悯之心油然而生,而且我很欣赏他的坦率。
我会继续保持其他选择的开放性,因为我讲过这是唯一能够保全自己的方法。如果住宅房地产市场仍旧坚挺,无疑我的大型河景公寓会有不错的表现。如果市场真的不景气——其实在纽约这样的城市不景气也是暂时的——我会考虑只建设购物中心,相信收益也会不菲。
从某种意义上说,这样的大楼确实“烧钱”。如果建高于50层的建筑,建设成本就会成倍增长。如果利益最大化是你的唯一动机,不如建造三座50层的建筑,而放弃150层的摩天大楼。另一方面,我认为我要建成的高楼,能够自负盈亏,因为它也是不错的旅游景点和观赏点。毕竟,我们可以看到,成千上万的旅游者来到帝国大厦就是为一睹世界第一高楼的芳容。
科赫像我预想的那样回复了我。他没有针对我的细节问题进行答复,而是试图将这件事变成一种个人意愿,在爱德·科赫眼里,“贪婪的”的开发商特朗普就是他的死对头。几个九*九*藏*书*网月里,他都在寻找报复我的方法,因为我如此快速高效地建成沃尔曼溜冰场让他难堪,他显然将西城区当做是理想的场所。
1987年2月末,《每日新闻》发表的社论恰到好处的抓住了进退两难的关键。社论中还提到,对纽约市来说,损失了全国广播公司将会是“一个沉重的打击——就业岗位、收入和城市声望的巨大损失”,社论还强调了我们那块地的重要性,“‘电视城’还有很多不确定因素,工程必须走审批程序,政府的迟钝和政治上的懦弱都可能让工程中途流产。”“让纽约市政府闭着眼接受特朗普的计划不是件容易的事情。虽然点头‘是’与摇头‘否’的决策能体现效率和速度。纽约市政策的目标一定是让全国广播公司留下来,可能的最坏结果就是失掉全国广播公司。”
在我看来,这恰恰可能发生。1987年5月我前往纽约市政府提出了为项目减税的议案,如果批准减税,我就能提供比新泽西州更有竞争力的交易。纽约市经济发展委员会主席阿莱尔·汤森却说,如果没有减税政策,全国广播公司前往新泽西的话,单单这一项就能在20年的时间节省20亿美元。
“他们告诉我将会反对我的项目,”马克利解释道,“那么请问什么才是最重要的,一根烟囱能花多少钱?”
显然,对于任何城市来说,大公司的离开不是件好事,特别是像全国广播公司这样的大公司。负面的影响并不单纯是经济的因素,纽约市经济发展部门估计,如果全国广播公司搬走,纽约市的损失就是4000个工作岗位以及5亿美元的年收入。
在我们与市政府第一次正式协商中,我提出了自己的提议。爱德·科赫没有参加,但是他下属的官员好像基本接受了计划的大概框架。但是,经过三周多的密切协商后,5月25日,爱德·科赫完全搁置了这笔交易。我坚信他做出这个决定不是因为对错,而是他根本不愿意跟我做任何交易,不管这对纽约市多么有利。
我特别喜欢海莫特,因为他跟我一致认为摩天大楼很漂亮,他也特别喜欢壮观的景象。我跟他见面后不到三周,他就带着比例模型来到我的办公室,模型的制作包括了我想要的基本元素以及他的创意。1985年夏,我聘请了杨作为项目的首席建筑师。
科赫的下属都争取避免犯罪的指控,但是他们最大的丑闻就是行政无作为。有的确实缺乏才能,有的则总结为保住职位的“上策”就是不做任何决策,至少他们不会被指控触犯法律。问题就是当一个大城市的政府部门停止决策了,官僚政治就会陷入僵局。欺诈是不能被容忍的,但行政的无能和无作为更是百害而无一利。
对于吸引全国广播公司搬到我们的地盘上,我感觉美国通用电气公司1986年收购美国无线电公司(全国广播公司的拥有者)进一步促成了双方的合作可能。我认识通用电气公司的主席杰克·韦尔奇,他给我的印象是一个有才气的思考者,他立刻看准了全国广播公司选址在“电视城”的优势。韦尔奇“点将”通用公司高层主管鲍勃·赖特出任全国广播公司的首席执行官,他给我的感觉跟韦尔奇差不多。他们都是出色的人物,即使他们没有选择我的地盘。
刚开始,库珀对项目规模的设计持怀疑的态度,当他投入到设计中的时候,他的热情就“一发而不可收拾”了。1987年4月,他告诉 《纽约时报》:“我希望这项工程能够给自己正名。现在纽约市反对开发的呼声很强烈。我们建设‘电视城’的目的也是不同的。哈得孙河旁边留有空地,我们提供的基础设施的也证明这么大的项目是无可非议的——停车场、海滨长廊等等。世界第一高楼需要特别的条件,如果说有任何一个地方可以体现世界第一高楼的价值的话,那非此莫属!”
马克利最终将他的项目区划为林肯县 (Lincoln West),但在整个过程中,他对市政府做出了极大地让步。政府迫使马克利卖掉这块地可能是唯一对马克利有利的事情,如果马克利按照自己同意的条款建设项目的话,他可能会损失上千万的资金。
我的第二个挑战就是找到一种方法,立刻捕捉公众对项目的设想和期待。如果越多地创造认识的环境和热烈的氛围,就能越早地吸引买家,而很多开发商则倾向于先建设后宣传。
3月份,我决定把世界第一高楼向南移到63号大街,这时候城市规划委员会的官员立刻变得热情饱满。几乎同时,《纽约时报》为公众做了一份关于此地段环境影响的调查报告,我认为其中的某些结论最终推动了我们的工程进程。我一直相信对于城市密度的担心都是没有根据的,事实上,曼哈顿西城区是人口相对稀少的地区。根据人口普查的数据,本地区人口从1960年的24.5万下降到1980年的20.4万,在1980年到1984年之间,只有3100栋新公寓建成。
然而,科赫给全国广播公司提供了并不完整的、打了折扣的减税提议,其中科赫还说他们可以将减税这一项用到所有在曼哈顿的选址。科赫甚至无偿地提供了选择其他新址的建议。免费的建议当然没有什么实际的意义。还没等科赫的建议提出来,全国广播公司的发言人就回应道,广播电视网对其他新址不感兴趣。同时,新泽西的哈氏公司的高管们并没有坐以待毙。看到时机成熟,哈氏公司要求全国广播公司做出决定,6月1日哈氏公司宣布30天之后,全国广播公司就会接受我们提供的条款,而纽约市则不愿再参与竞争。
很多人惊讶于我选择了亚历山大·库珀。与理查德·迈耶差不多,库珀的风格与约翰的风格是对立的。很传奇的是库珀热心于公益事业,而且作为城市规划师而著名,曾在城市规划委员会效力五年,协助撰写了此项目规划过程的规定。那时,与自己的合作伙伴斯坦顿·艾科斯塔特一起,库珀只是在曼哈顿南部的炮台公园完成了项目的总体规划。评论员喜欢这座建筑,并把它称为启发城市建筑的经典例子。
我的首要目标就是让自己的计划尽可能远离马克利的获准工程,任何与他的工程的联系都会影响我。
我提出一个方案就是我自己来建全国广播公司的总部,成本在3亿到4亿美元之间。我还将在30年里通过征收每平方英尺15美元的租金来补贴全国广播公司,这个租金比平均租金的一半还低,最后我还同意在未来40年里将“电视城”所有利润的25%上交给市政府。
九_九_藏_书_网
作为回报,我将获得整块地20年减税,但即使这样,也只有我将工程完成才能开始获利,最好的情况下,也得好几年后。不仅如此,我还得自掏腰包来补贴全国广播公司,一年最少需要3000万美元。
1984年的中旬,我跟杰瑞在漂亮的雪莉·荷兰旅馆见证了意向书的签订,当然还有马克利、他的小儿子以及一位名叫克里斯蒂娜的美丽的翻译官。她身上散发着标准拉丁人的魅力,我们几乎被她迷住了。我永远不会忘记克里斯蒂娜在翻译到复杂的法律问题时对马克利的提醒:“您真的需要考虑聘请一位律师,帮您理解意向书中文件的含义,有些情况确实比较复杂。”
有人告诉我,由于把爱德·科赫纠缠到了媒体的风口浪尖,所以我失去了获得区划批准的机会。他们也许是对的,但我认为仍有更严峻的问题摆在我们面前。我彻底相信了爱德·科赫对纽约市的无作为和消极作用,而且确实应该有人站出来向公众说明这一点。《每日新闻》的民意测验,目的在于了解公众是否支持科赫在全国广播公司搬迁一事中的立场,结果挺让人满意的,大约10000名读者支持我,只有1800名读者支持科赫。
接下来,马克利又承诺500万美元,运营布朗克斯南区的铁路平板车,取消了西城区的铁路运营。接着他又承诺捐助3000万美元,在开发的范围内建设一座公园。后来,他决定那座公园的建设要穿越街道,与现存的城市网路相连。可以肯定,这项工程的成本能够达到上千万美元。
当然,我得到什么样的区域类型,我的计划会随之而已。我没有必要进行复杂的成分析,来确定工程可行的唯一方案是获准得到比马克利多得多的单元和可建筑面积。和马克利不同,我准备一直坚持,直到我认为的更经济有效的方案获得批准,甚至必要时进入另外的城市管理程序。
特别是城市规划委员会想要我提供更多条通往滨水区的道路,增加东西方向的街道,实现项目与城市道路网的联系,把世界第一高楼向南移动,远离现在的住宅社区。我不同意他们的建议,但是我一直认为区划的问题就是协商的问题。经过努力的推进,最后我变得更现实了。如果我做出一些让步,工程能向前发展,而且保证工程的经济可行性没有遭到破坏的话,我准备做出一些改变。
心理失衡也同样严重。失掉一个制造业的公司是一回事,几乎无人问津,而失掉一个让纽约市成为全球媒体中心的大公司则是另外一回事。另外的两家广播电视网,美国广播公司和哥伦比亚广播公司几乎全部的业务都是在洛杉矶。全国广播公司仍然在纽约做《今日秀》、《全国广播公司晚间新闻》、《大卫深夜脱口秀》、《科斯比秀》、《周六晚间直播》等其他的节目。事实上,你不能用金钱来衡量一流的广播电视网以及它的节目给观众带来的快乐和刺激,与你无法衡量帝国大厦和自由女神像给对纽约市的深远意义一样。
我面临的第一个挑战就是要把项目建设的令人耳目一新、魅力四射,这样的话,纽约市政府才可能批准我的区划申请。关键是找到共同利益所在,当交易双方都能得其所得,一切就会变得畅通无阻。很幸运,买下那块地之后,一天早上我拿了一份报纸来读,结果答案找到了。报纸上报道,很长时间全国广播公司的总部在洛克菲勒中心,现在正在寻找新址。纽约顶尖的房地产经纪人爱德华·戈登向我确认了这一点。在所有的选择中,全国广播公司考虑搬到河对岸的新泽西州,这样的话,因为当地相对较低的税率和土地成本,搬迁确实能够省不少的资金。
结果让事情变得很简单:全国广播公司要么搬到我们的地盘上,要么搬到新泽西州。纽约市已经声明愿意为全国广播公司提供税项特许,大部分是以减免财产税的形式吸引广播电视网继续留在纽约市,现在的问题就是纽约市是否会开出比新泽西州更有竞争力的优惠政策。
“不需要,真的,克里斯蒂娜,”他说,“只要我能够脱身,这些问题并不重要。”马克利拿起笔签了字。
在纽约市,平均150户的豪华高层销售周期为两年,并且是在采用积极市场营销的前提下。但是要在新开发的地段,销售上千套住宅,不仅需要独特的卖点,也需要大刀阔斧的销售策略。这两点马克利都不具备。他提议开发的林肯县项目,包括了12座砖墙建筑,无论是外观还是风格都跟60年代曼哈顿匆匆建成的公共社区没什么区别,平淡乏味、毫无声息。因此,三年里,马克利联系的几家银行,没有一家愿意贷款给他的项目,而银行从实际出发,则更倾向于贷款给纽约市其他的开发项目。
我还构想在楼盘一层设计大型的零售购物商场,就沿着楼盘前那滨河地带。我觉得对于曼哈顿上西区来说最需要的就是基本的购物服务,如大型超市、鞋店、药店还有五金店等。高昂的租金把小商小贩赶出了百老汇、阿姆斯特丹大街、哥伦布大道一带,如今在哥伦布大道上找一双100美元的皮手套要比一条面包容易得多。这块低成本的地皮的优势就是我可以向零售租户征收更加合理的租金。
不可思议的是纽约市满足于“静坐观望”,并不采取任何行动。我觉得不可思议是因为在1987年上半年,世界上最大的公司之一美孚石油(Mobil Oil)公司宣布将要离开纽约市迁往弗吉尼亚州。时间不长,老牌零售商彭尼公司(J. C. Penney)的高官也陆续要离开纽约市,并且带走几千个就业岗位。你可能会想,纽约市已经面临三个大公司离开的威胁,应该马上采取行动了。但是,我们无法理解爱德·科赫的想法。
到1983年年底,马克利个人的财务状况也雪上加霜。当然,马岛战争(Falklands War,福克兰群岛战争或福克兰海战,发生于1982年,英国和阿根廷之间的为争夺福克兰群岛的主权而爆发的一场战争——译者注)也使阿根廷的商业利益受到了沉重的打击。这个时候,计算一下建筑工人工资、环境影响评估研究支出以及资产维持的费用,马克利大概在林肯县的项目上已经投资了1亿美元。陷入困境后,马克利开始拖欠,为了购买这块地皮而从大通曼哈顿银行的贷款债务。
更多内容...
上一页