1980年，中国有了第一家房地产开发公司中国房地产开发公司，也是建设部下属的试点。杨慎副部长牵头起草了《城市房地产开发公司的管理办法》，那时国家还没有实行土地的有偿出让制度，因此全国的城市开发公司都为全民所有制，按企业登记法注册的公司承担了之前的城市统一建设办公室的工作。政府从土地中获取收益的办法是由开发公司代建市政基础设施、道路、站点等配套，相当于政府收取的实物地租，因此住房销售的价格是按成本加法定利润的方式由五个部委联合审批的，销售的渠道也是按照购买单位审批的建房计划和资金批复分配到不同的开发企业，由单位统一购买之后再行分配，实行严格的计划管理，而非市场化的自由定价和自由交易。

邓小平的南方谈话不但明确了未来中国的改革方向，也提出了具体的路径，在国内掀起了改革的热潮，让整个社会从阴影中走了出来，让许多人看到了新的希望。

在今天，股份制并非是什么新鲜事，而在当时从国家法律到工商登记注册都还是个试点中的新问题，而更多的人根本无法理解什么是股份制，如何操作股份制。

当我们解开了心中的疙瘩，看到光明时，胸怀豁然开朗了，看到天变蓝了，海更宽了，从高高的沙坡上乘着板船顺坡快速滑落时，从我们喊声中传出的不再是恐惧而是胜利的欢乐。当我们乘车而来时，尚在争论着当年的任务如何完成，而当我们统一了认识，满载着理想而归时，则在畅想着如何创造美好的未来。

1992年总公司召开年中工作会议，把总公司与各分公司的领导拉到了南戴河自动化公司的小基地99lib.net里，专门开了两天的闭门会，学习邓小平的南方谈话，分析国家的经济改革形势，检讨企业存在的问题，充分地解放思想，拓宽改革的思路，重新确定企业下一步的发展战略。

我开始检讨自己的多元化战略，发现没有最专业的人才和技术，没有综合的管理能力，大多数的多元都会是失败的，华远总公司必须将所有的力量集中在自己最擅长和最专业的领域，将五个手指合起来形成一个拳头，才能形成企业发展的核心竞争力，并占领和扩大市场。

正是这种成片的危旧房改造带动了北京市基础设施的建设和居民居住条件的改善，华远地产公司也承接了除西单地区改造之外的万明寺地区的改造、阜外大街的改造、东冠英小区的改造等项目，同时和一些单位拥有的其他改造项目合作，如将工业污染和危险行业外迁相结合的项目，包括将汽车修理厂、油料储运站、商品混凝土站外迁等。1992年之后，北京除了大搞城市建设之外，还进行了大规模的香港招商活动，以吸引更多的外资进入北京。

在这次被我们称为华远公司“遵义会议”的南戴河会议上，总公司做出了一个重要的决策——全面进行和推动除合资企业之外的下属企业的股份制改造，得到到会者的一致拥护。

我代理了总公司的全面职务之后，首先取消了各分公司向总公司上缴的管理费，减轻下属企业的负担，创造更宽松的企业生存环境，改变总公司靠吃管理费生存的局面，并在那时鼓吹企业多元化发展的影响下，用总公司直接投资的方式合资建立了服装厂、染织厂等企业，冲动地试图在短期内将公司九九藏书的规模迅速扩大，结果那时的扩张虽然曾红火一时，最终大部分都以失败告终了。

“海”“政治”事件之后，许多人争取从“海”里“上岸”，寻找一种安全的保护。小平南方谈话之后，则出现了新一轮下海的浪潮，这轮想下海“打鱼”的，不是那些失业和待业者，反而是大量已有一定社会地位，有稳定的工作，甚至是有一定的官职的人群，他们抛弃了稳定的工作，抛弃了官位，要在“大海”中冲向“彼岸”了。

当社会改变了对从企、从商的看法时，当企业家得到社会的尊重并改变了原有的社会地位时，就会有更多的人从体制内转行到企业家的行列，加入实践改革路径的探索之中。同样这股浪潮也推动着那些不甘于现状的企业进行改革，华远同样卷入了这股改革的浪潮之中。

该事件之后，北京相当长一段时间沉浸在死气沉沉之中。

邓小平的南方谈话给了中国发展的新契机，也给了华远第二次生命。股份制改革试点和北京市的危旧城改造，让华远有了更多的发展机会。公司收缩了京外的业务，将更多的力量集中于首都的建设和西单地区的再改造，邓小平的讲话解除了华远房地产公司的“死缓”判决，也让房地产开发成为华远总公司的拳头。

完成西单市政工程和“百花市场”的经营之后，公司开始到深圳寻找房地产开发的机会，希望在北京之外的领域开辟第二战场，并在深圳南关外投入了一个几万平方米的建设项目，后来又在广东省阳江市收购了空调机厂并寻找开发项目，也和朋友去了广西北海。

当时股份制还是个大多数人都不理解的新课题，要经体改委（经济体制改革委员会，现在已经并入发展和改革委员会）的股份制改造审批办公室进行专门的审批，才能到工商部门注册。股份制改造之后要解决公司治理结构的问题，总公司将不再拥有原来的干部任命权力，只能按持股比例在董事会中发表意见，并由股东和董事会决定公司管理的班子和董事长。www.99lib.net

改革初期面临的是短缺的商品供给，大多数的民营企业和新生企业多是从产品供给的角度出发寻找生产、生存的机会，也有大量的企业进入流通领域，以活跃商品的流通，解决市场供给短缺的问题，但1992年之后，大量的下海人员、新生的企业则多集中于第三产业的领域。正是因为改革开放，中国也放开了一些过去被严格控制和垄断的行业领域，如保险业、金融业、物流业、高科技产业、咨询、律师、会计师、评估师等，而那些本就拥有一定知识、理论和眼光的改革者们，就有了施展才能的机会，也因此诞生了一批自称为“九二派”的下海者。

改变管理架构，这可是件大事，习惯于传统管理办法的政府要接受，总公司要改变过去发号施令的习惯，要放弃一部分管理的权力，这种改革，既是从上向下的一种推动，也是总公司管理机制的一种自我革命。过去华远公司中就有“亲兄弟，明算账”的说法，但这主要指的是经济账，管理上还是总公司说了算，而股份制改革之后，也许连行政上的有些事总公司说了也不算了，如股份制改革

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后的工会管理、职工代表大会制度、党支部制度等，都遇到了许多没有见过的新问题，都需要在改革的进程中一步步解决。

改革的初期是大量的失业，待业的青年要如何解决就业的问题？大多数人希望能进入旱涝保收的体制内，机关不行就事业单位，国有不行就大集体，只有少数的人敢于下海闯世界，剩下的则是哪都去不了而不得不在里求生存的人群。

此前公司都是按企业法注册的，没有员工的股权，也无法吸收外部的社会资金进入，前者无法将员工的利益与公司的利益紧密地结合在一起，尤其是以个人技术为支点的高科技企业，不利于吸引和留住人才，也难以实现收入与贡献结合的合理分配；后者则不利于充分利用资本市场和社会资金，除银行借贷之外，难以进行社会融资，而股份制改造则有利于解决上述的问题。

特别是区里各级政府部门管理机构，都对股份制一无所知，甚至不理解什么是公司章程，公司章程有什么样的约束力！

公司没有对股份制改造的方案和条件进行任何限制，各公司申报方案经批准后，既可以用现金认购的方式让员工入股，也可以将员工的专利等技术条件作价入股，还可以与合作单位合股，并可以吸收社会资金入股，对高科技企业和小企业甚至不限定总公司或原公司的持股比例，也允许员工全部持股（但只要使用华远的名称或留在华远总公司的系统中就必须交纳一定数额的管理费）。

南方谈话后，14个试点城市开了商品住宅面向市场的先河，尤其是深圳、广州等市场最先开放的试点城市，但北京等非开放的试点城市仍未充分开放公开的商品房市场。北京比较ｗwｗ•９９ｌib•ｎｅｔ特殊的是，1991年开始启动了危旧城区的改造工作试点，第一批改造试点主要是西直门外的德宝地区，用国家补贴一点、单位出一点、个人出一点的“三个一点”办法，进行了今天所说的“棚户区”的改造，当政府已无力对旧城区中的危房进行大规模的维修、维护以保证房屋的质量与安全时，不得不依靠各方的力量共同对这些危房进行成片改造。

1991年，国家出台了《土地有偿出让的暂行条例》（55号令），开始实行土地的有偿出让制度。1992年邓小平的南方谈话打破了开发企业的国有垄断，开始允许境外的资本进入国内成立独资和合资的房地产开发企业，用有偿出让的方式获取土地并进行商品房的开发，合资企业建设的商品房按外销房管理，打破了商品房的管制和按计划购买的限制条件，成为了第一批真正意义上自由交易的商品房。同时也开始允许非公经济进入房地产领域，同样用出让的方式获取土地并进行商品房的开发，而大部分原国有的房地产开发企业仍主要面对单位团体住房，很少有私人单独购买的情况。

最初的旧城改造项目房价很低，靠“三个一点”的办法才能消化这些棚户区“硬骨头”，而后来房价的不断升高则让这些改造成了有利可图的大肥肉。如万明寺小区的改造中，居民回迁率高达80%，回迁补偿的新房超出原住房面积的部分只需支付240元/平方米的补差价。开发企业要靠超出回迁面积之后的剩余住房销售的盈余弥补回迁的巨额成本，而单位购房的价格却很难提高，拆迁的实物安置政策又占压着开发企业的大量资金，如何解决资金的问题就成了制约企业快速发展的瓶颈。