一是未经全国人大批准，仅以国务院第139次会议精神为上位法来推行“房地产税试点”，上海、重庆分别以不同的征收对象、征收条件、征收税率，开始了对居民住宅类房产征收财产税的试点。

正因为这个群体是个随时变动的群体，因此并不存在应保尽保的答案，更不应该用财产权利对流动群体给予保障，而应用居住权利给予保障，以合理解决“进入”与“退出”的问题，并逐步从“砖头补贴”向“人头补贴”过渡，最终变成完全以“人头补贴”的常态，“砖头补贴”是增加最初的房源存量，但这种保障条件是会随整个社会的发展水平而逐步提高和变化的，因此不应用静态计算的方式大量建设，大量建设会造成土地资源的浪费，而有了一定的存量后要用“人头补贴”，才能解决好流动中的退出问题和更换问题。

我挂出这篇博文的第三天上午，住建部房地产司的沈建忠司长就打来电话，询问这篇博文中的内容和具体情况，我得知第二天温总理就这对篇博文中提出的问题作出了一大堆的批示，并指出了我博文中的错别字。

每次需求被限制之后，如果消费者真的因政策的调控买到了价格大大降低的住房，那也算是行政的一种成功，可惜的是，当价格因调控政策略有松动时，人们以为政策的威力还没发挥出来，以为还会有更多的价格下降，并不愿在这时出手，但一段时间之后，发现价格又开始回升了，想出手时价格又变得更贵了，那些被抑制的消费需求再也按捺不住，一拥而上，反倒推动着价格更加上升，想买房者一次又一次在失望中悔恨，并把这种仇恨转向了开发商，转向了调控政策。

每次的调控都是根据经济的热度、GDP增长的高低，将一个关系民生权利的产业政策，变成了为防止经济过热或过冷运行的手段，在可随意进行调整的短期行为状态之下，过热时严厉调控和打击，过冷时借民众的消费热情撬动经济的暴涨。

城市化发展的四个过程中，第一是农村向城市集中，第二是小城市向大中城市集中。目前中国已处于这两个发展阶段之中，但土地制度和非别墅化，让第三个发展阶段即从城市中心向郊区转移的过程中断了，城市郊区的土地性质让这种转移成了梦。城市四周农村实行的土地所有制不但让财富向郊区转移成为一种不可能的事，也让公共资源和其他资源向郊区的转移难以实现，最终就更不可能实现合理的城市群概念。

但年终的最终结果是涨幅为5.6%，牛刀不得不低头，据说牛刀给自己开了个后门说，因为我没应这个赌局，因此牛刀也不算是输，当然还会继续评论房价。

世界各国征收房产税，因为土地的产权是私有的。当政府的投入改变了土地的利用价值时，政府有权分得其中的一部分，更重要的是，地方政府免除了其他各种间接或直接的税种，而将大多数地产税变成了唯一的房产税，因此在许多国家的地方财政税收中，房产税成了接近于100%的税收来源。中国的土地是租用的，并且一次性缴纳了70年的使用租金（按复利计算相当于无限期的租金）却没有土地的财产权，房价中大量的价格组成来自于地租的部分，又不是完全的财产权利，当然也就没有按财产价值纳税的道理，尤其是各种其他的间接与直接税众多，再对财产权利征税就相当于掠夺民财了。如国外征收房屋财产税的国家在个人收入从货币资产变为房屋资产时

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都减免个人收入所得税，因此有理由对免税形成的房屋财产征收房产税，而中国的房产形成之前早在货币收入时，就纳过个人所得税，对缴纳过税的钱转换成的实物资产（一种使用权的资产）再征税，当然是一种抢劫式的征收，更为不合理了。

1998年房改时，我就提出同步建立住房保障制度，以保障市场化竞争中失败者的居住权利，却遭到了官方与社会的反对，造成了巨大矛盾的积累，而今又试图用“大跃进”的方式一次性补足历年制度缺陷造成的民怨，试图用政府强制性的命令再次掀起人定胜天的“大跃进”高潮，用超英赶美的方式再创造一次奇迹。

为什么“十二五”规划这个经全国人大通过的决定可以未经人代会修改，由一个住建部就做出了修改的决定呢？问题正在于，一个靠拍脑袋做出的决定，是无法靠“大跃进”的生产方式去实现的，用政治的手段管理市场，最终的结果必然达不到预想的目的。

二是继房地产税试点宣布之后的第二天，宣布对第三套住房购买的限购政策和对第二套住房购买的限贷政策，以及让地方政府签订限制住房价格上涨指标控制幅度中的责任状，彻底撕下了“市场经济”的遮羞布，拉开了用行政手段直接干预市场微观的大幕，并让这一严厉的调控政策，正大光明地成为了掩盖四万亿救市政策失误的挡箭牌。

正因为如此，从没有人对过去的调控政策进行评估，也无法从历史的错误中吸取教训，于是这种为换取一时的民心而出台的错误政策就一出再出，将好端端的一个中国改革之路，弄得七扭八歪，甚至出现了严重的倒退。

尽管我是第一个提出要建立住房保障体系的人，但也反对用这种突击建设的方式建设保障性住房。

当开发商有大量库存时，因政策调控不得不适度降价，以收回现金，却不会在没有市场预期时进一步扩大生产，于是当解决了现金流的时候，市场中的库存也开始下降了，就将剩余的产品用高价出售，以弥补前期降价的损失，于是价格又开始回升了。

2011年8月份之前的各种行政措施似乎并没有让市场的热度迅速降温，于是9月底政府再次出台了加码的政策，硬要将这种持续上涨的需求按下去。确实，10月份之后，市场迅速下滑了，但这不是因为政策的威力，而是因为银行擅自提高了个贷利率。

也许这是中国政治制度和任期制所造成的恶果，本届政府只考虑当前的利益而忽略了长远的发展，尤其是没有民主对权力的制约，没有民众对行政错误的追查能力，政府可以不计后果，即便当期执政期间的负面效果出现了，也可以将所有可能产生的矛盾，扔给下一届政府。

过去我说过，在大城市买不起房的到中城市去购房，小城市购不了房的回农村，因此招来众人的臭骂，我说的是城市房价的门槛限制了人们的选择，这是市场竞争的本质，但现在政府说只要你没有城市的户籍就回原籍去，回农村去。到底是我错了，还是政府更狠心呢？要想进城先交门槛费，这个门槛费也许比房价更高，因为房价再高都是财产的一部分，并且会升值，带来更多的财产性收益，但是所谓的纳税证明和社保缴纳却不是财产的一部分，更不会带来财产性收益，也许只是上缴的钱，没有任何的回报，奇怪的是，一些人却在拥护这种无耻的限购政策。

2008年的下滑来自政府的“两防”，

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防止经济过热和防止通胀的强制措施，四万亿的振兴又让经济迅速回升，2010年的房价也在这种货币超发中暴涨了。

当政府违背了经济规律，让房价面临上涨时，又出台了“国十条”，试图用行政的干预让房价回落，但是，从部分城市部分房价上涨过快，到全国的房价都在上涨，而“国十条”却无法让已经开动起来的机器刹住车。

为什么这种残酷无理的行政干预反而会受到许多人的欢迎和拥护呢？当眼前利益迷住了一些人的心智时，他们已经不会用头脑思考问题了，而只会用屁股坐在哪一边去判断了，因此他们更推动和帮助了政府无情地破坏着市场的机制和掠夺着民众的财富。

如果大量使用财产权利的保障，必然形成大量的腐败，保障不了真正需要保障的人群，并让中国的住房保障政策制造出更多的分配不公平和贫富差别。很遗憾，中国的3600万套保障房计划中，约80%是财产权利的保障，而只有20%的部分是居住权利的保障！

年初的政策延续了2009年重振经济时对个人购房信贷的差别利率水平，但银行大多悄悄地将购房个贷利率从0.7倍上升到了0.85倍或0.9倍，在物价上涨的背景下，低利率仍然支撑着市场中的购房消费，但10月份之后，银行已经不将国务院文件中的差别利率的规定放在眼里，而是将银行的个贷利率提高了1倍或1.25倍，不但取消了优惠，而且提高了信贷的利率，因此让市场中的消费能力备受打击。从0.7倍到1.25倍的利率提升，每100万元的贷款要多支付20万元的利息，这就不但吞噬了市场中开发商每套房降了10万元的差价，还要多支付10万元的利息，这种支付差距，大约会影响个人住房可支付能力的1/4，这也让许多本来可以借差别信贷的优惠利率购房的人群，变成了无力购房的人群。

许多人在拥护限购措施，以为这样可以让房价下跌或不再增长。乐观者认为限购措施不会影响价格，他们以为房价还会保持10%~20%的增长，悲观者则在大叫，房价会下跌20%~30%，而我认为仍会保持5%左右的增长，于是引发了牛刀的不满，牛刀并放出豪言要与我一赌，如房价上涨超过5%则牛刀永远不再谈论房价，而如果房价下跌，则要我认错。我不认识这个牛刀是何许人也，也从不想与任何人将市场视为赌场，当然也不需要用这种赌局来提升自己的声誉与地位了。

过去几年的调控就充分证明了这种情况，而历次调控也同样产生这种必然的结果，高烧不退就只好变本加厉了。

很明显，市场的力量远远大于行政的干预，提高个贷利率对市场的影响远大于限购政策的威力，但中国政府要做的是讨好民众之心，而不是发挥市场的作用自我调节价格，当国务院的差别利率政策没有得到执行时，伤害的是民众的利益，却满足了管理层打压市场的虚荣心。于是政府就会睁一只眼，闭一只眼，任由银行借垄断地位而提高个贷利率。直到2012年“两会”期间银行自曝数钱数得手痛时，在人代会一片质疑声中，个贷利率才恢复了优惠，市场也重建了信心，并恢复了正常的增长。

一个涉及整个国家的住房政策，却不能做出科学的判断，只用政府的强权和个别人的意愿就贸然做出决定，只能说明当将经济问题当成政治问题来处理时，必然会出现巨大藏书网的偏差，即使用行政命令的方式可以勉强执行，也会留下更多的后遗症，让经济在政治因素的干扰之下，不断地暴露出问题。

许多城市将限购作为防止城市人口过度集中的措施，因此对非户籍人口做了严格的条件限制，其实市场经济正是用房价作为一道门槛来防止城市人口的过度集中，这本是个自由选择的最好方式，却因为博得了民众喝彩的“好名声”而被当权者否决了，反倒要人为地压低房价，同时用提高非市场化的行政门槛的方式将非户籍人口挡在城市之外，还要让非户籍人口缴纳多年的社保和纳税才能换取购房的资格，在国内迁徙，却要为购房资格付费，无疑是一种典型的官僚主义的恶政了。

不科学的行政手段无论如何都绝不会是滴水不漏的，或者逼良为娼，或者狗急跳墙，或者由小洞而变成大洞，总之不会正常地达到其政策目标的预期，都常常节外生枝，顾此失彼，造成更为严重的经济后遗症。

从2003年的调控开始，政府就越来越多地用计划经济的办法来解决经济上的问题，试图用行政性手段拉平经济运行的曲线，每当市场出现一些波动时，政府这只闲不住的手就会到处乱摸，想让经济按政府的意图行走，但经济的规律并不是依照政府的思路运行的，博弈之中，反而让经济的波动逆政府旨意而行，这波动就更加扭曲了。

计划经济时期，政府就知道国家管理经济的重要职能是解决好总供给与总需求的关系问题，怎么市场经济了，反而不从总供给和总需求的关系上下功夫了呢？也许是因为土地资源的垄断、城乡两种土地制度的差别、地方政府土地财政的特殊需求，导致政府不愿和不能用增加总供给的方式解决问题，也不愿让市场发挥资源配置的功能，于是就只好在抑制需求上用行政命令手段加以控制，让市场出现短期平衡的假象，但这些终究不能从根本上解决问题。

古人告诉我们，“大禹治水”的方法是以疏导为主，李冰告诉后人的是无坝的水利工程最可靠，但政府的行政调控则更多用的是堵的方式，筑起一道限制消费需求的大堤，为解决眼前的供求矛盾，不是用增加供给，而是限制需求，从而为后来的发展制造了更多的麻烦。

针对经济运行中的特殊波动，政府完全有必要动用行政干预的手段，稳定局势，但对长期发展的经济大局问题，用临时性的行政手段，尤其是长期多年连续地动用行政手段，不断地对市场进行忽左忽右的调整，则一定会失败的，建立市场经济制度的基础还是要利用市场自我调节的能力来修正经济运行中的问题，供求的平衡和价格的调整本就是市场中的自我博弈，而现在变成地方政府和市场还有政策的空间进行博弈了。

事后许多媒体在热炒这一赌局之事，凤凰房产更是紧追不舍，我接受了许多采访，但绝不承认我曾设过赌局，尽管最终的事实已证明我是对的，但我从不想应这个明知已是赢了的赌局。

以后我看到的正是这样的情况，2011年初，在以政治为优先目标的基调下，政府出台了更加严厉的行政调控政策。

我不认为这个“十二五”规划是经过科学论证的结果，也认为根本不可能实现（也没必要实现），于是就在网上挂了篇《啥是中国的大跃进》的博文，从土地的供给、政府应提供的资金和中国现有的生产能力三个角度分别分析和论证了这种目标制定的不科学性和不可能性。

“十二五”规划要求在两年99lib•net内分别竣工1000万套的保障房，这几乎是不可能的，除非全部停建一切商品房，否则连施工力量都无法保证。

2012年的“两会”上，温总理再一次高调喊出了“让房价回归合理水平”的口号，仍坚持用行政的手段来调控市场，并拼命想打压房价，但“政策八年都不出中南海”的调控能力不是早就说明，闲不住的政府这只手除了扰乱市场之外，并不会给中国的经济增长带来任何好处吗？如果一个公司的总经理所制定的政策“多年都出不了办公室”，那么这个企业在靠什么活着，而这个总经理还不该辞职吗？

如此的反复之中，消费者中一部分人享受了调控政策的红利，但另一部分人则承担了这部分红利的转移，消费者整体而言并没有得到实惠，希望太高时反而让失望更多了。

2011年的“两会”上，全国人大代表会上通过了“十二五”规划，其中一个重要的指标性任务是5年之内要完成3600万套保障性住房，其中2011年和2012年分别完成各1000万套，这又是一个拍着脑袋做出的决定。

无论如何，中国都必须面对还有数亿农民要进城的问题，无论如何，都必须拿出一定数量的土地来保证中国的城市化需求，既然早晚都会硬碰硬地解决这个问题，不如从最开始就在土地问题上下点功夫，留出适度的余地。为什么在坚持18亿亩耕地红线不动的同时不从其他非农地上下功夫，不从城市周边的浅山区上下功夫，不从改变土地利用思路上下功夫？特别是严禁盖别墅的命令，恰恰堵死了对城市周边地区非农土地再开发利用的道路，并使消费升级只能集中于城市核心区，并进一步带动和推动了普通住宅的价格高涨，也让农村的土地在功能转化中失去了高效的利用价值。

虽然我与沈司长在电话中并未争论出个结果，但沈司长最后轻松地告诉我，这个批复不由他负责答复，由保障司回复。

《世界人权宣言》明确指出，各国政府应保障国民的居住权利，因此应由国家用公共财政承担起住房居住权利的保障义务，但什么样的人群应予以保障则是应首先明确的法律。因此各国出台了《住房法》，对不同的收入群体给出住房解决的办法，并有明确的国家保障标准。保障不是普惠制度，而是一张防止社会底层崩溃的安全网。尤其是中国，已有约50年的福利分配制度的基础，真正要解决的保障对象应定在租不起住房的家庭上。

确实，我不会用计算机打字，所有的文字稿都是用手写的，之后由秘书打字输入计算机，变成网上的博客，打字时一个重要的单位量词“亿”元被打成了“万”元，这个明显的错误，被温总理一眼就看出来了，可见总理是认真进行了研究的，并对我指出的问题极为重视，要求住建部给出答复。

养猪的周期大约要6.9个月，可以在一年之内实现供给的增长并保持价格的平衡，但盖楼大约要三至五年，从购买土地做出决策到向市场提供预售产品，至少要6.9个月的周期，而到竣工少则两年多则五年（超高层），因此一年内多次出台政策大多影响的不是当期的决策而是后期的决策，供给方的决策和生产并不完全被短期的政策操控。

从根子上讲，大约中国政府仍坚持骨子里的计划经济管理方式，从来没有相信过市场的力量，更不会相信市场自我的调节能力，始终用看得见的手代替看不见的手，变本加厉的行政干预只会破坏市场经济的生长机理，而不藏书网会对市场经济的体系建立有任何帮助。大多数民众和决策者更注重当前市场的反应和结果，并不关注长期的建设。因此，从2003年的调控开始，政府就都是以当年的短期行为为最大利益目标，至今也没有一个长效机制的建立，甚至没有这种研究和分析，更别说立法了。

2010年之前，中国房屋竣工最高的年份中的总住宅套数量约为800万套。

还有人以为房产税可以增加地方政府的财税收入，从而减轻对土地财政的依赖，但我认为，这种试点的方式收到的税或许还不够征收的成本。如重庆对存量住房的征收，调查的成本也许就大于可征收的税收，今天看2011年上海税收为7000万.7800万元，2012年约为1.6亿.1.8亿元，与上千亿的土地收入相比，可以说是九牛一毛了。

许多人拥护房产税的出台，以为房产税可以抑制房价，可以杀富济贫，可以让房价暴跌。从世界各国的情况看，对房产这种财产征收合理的财产税是理所当然的，但房产税与限低房价无关，即使中国最初提出税制改革，将间接税变为直接税时，也从未将房产税的征收与抑制房价联系在一起，而只是整个税制政策改革的一部分。

最终的结果是大家都已看到的：2011年的1000万套保障房用签订责任书的方式总算保证了开工（不是完成），其中也包括了大量的单位建房和市政拆迁房等非直接保障的项目，但2012年则不再是“十二五”规划中的1000万套，改为了700万套。

从多数国家的经历看，“住宅法”似乎是解决国民住房权利的基本法则，这应包括不同收入的人群，用不同的方式解决居住权利的问题，同时也解决财产权利的保护问题和最困难投入群体的基本保障问题，并保持其长效性和预期性。但遗憾的是，全国人大从来都只是提出，而没有将“住宅法”纳入立法的程序，也没有广泛地讨论和征求意见，因此就在没有法律约束的情况下，任由政府随意改变与调整房地产市场的运行规则。实质上是将这个产业摆在调控经济运行中的工具位置，而非将最终解决日益提高的居民消费需求放在合适的位置。

2009年的调控就是这种典型。于是才造成了2010年的波动与变化，房价迅速攀升，到了不得不再次打压的程度。

需求方确实会受宏观政策调控的影响，但不同之处在于，调控所影响的需求会在短期内减少或压缩，却并不因此让需求得到满足和释放，这种需求并没有消失，而只是变成了积累，在短期内的观望，则让长期矛盾不但没有减弱，反而在预期发生改变时更加高涨。

应保障的社会人群是随时变动的人群，当在市场竞争中他们失败或无力参与竞争时是弱势群体，应给予居住权利的保障，但当这个群体中的一部分人，通过竞争而提高了收入时就应退出保障的范围。子女尚未进入有收入阶段的家庭等，子女进入就业时，收入就会提高，可能通过家庭的努力而改变收入情况，可以不再接受纳税人的救济和保障。

2011年，北京的房展会上组织了一场对政策影响的研讨会，会上有各种不同的声音和意见，许多年轻人在热烈地拥护国务院出台的房产税政策和限购限贷政策，也有人在预测房价的暴涨与暴跌。