让政府提供大规模保障房的第二个错误，是没有看到这样做的挤出效应，也就是说，当政府要提供大规模廉价房时，政府必须找地、找材料、找钱。所有这些资源都是排他性的，政府用得越多，私人用得就越少。

从这个角度看，中国的人口集聚、中国的城市化还没有完成，这些大城市对房屋的需求还在增长。

如果房价上升是因为人口集聚造成的，那么这种集聚就是正面的，我们不应该抑制它。如果非要把人赶走，或者剥夺那些已经来了的人脱贫致富的机会，其实对这些城市的繁荣发展是不利的，对公民的自立自强也不利。

很多人喜欢举空置率的例子，说市场上很多房子是空置的，我们要收空置税，谁空置了房子，就要惩罚谁，让他多交税，这样人们就不敢囤积房子了。

简而言之，人口集聚和城市繁荣，都是使房价上升的正面因素。

跟打击空置率相关的另外一个概念，就是要打击投资需求，区分使用需求和投资需求。

不顾一切要把房价降下来的做法不对，不顾一切要把房价顶上去的做法也不对。我们需要仔细区分，是哪些因素导致了房价上升，哪些因素导致了房价下跌。我们要让那些正面的能够改善我们生活的因素更好地发挥作用。同时，我们要克服那些负面因素，使得房价能够正确地反映人们对房屋的真实需求。

但是如果反过来，我有一套100平方米的房子，我一个人住，里面有两个洗手间，有一个洗手间长期不用，这算不算空置？空置能算出来吗？不能。

如果我们硬要把使用需求和投资需求区分开来、对立起来的话，就不会有人投资，就不会产生满足未来市场需求的供给。几年以后，新的房源就会萎缩；长此以往，居住条件会变得更差，而不会变得更好。

只要我们看清楚这几点，我们就应该坚持房屋服务市场化、商品化的道路。

凡是那些打击投资需求的政策，不为投资开绿灯的政策，最终也满足不了使用需求。

实际上所有的投资需求，都是以实际使用需求为基础的。没有实际使用的需求，就不会有投资需求。给我们块烂地，我们会去炒吗？当然不会。

如果这个想法可行，政府就可以往天上一指，说喜欢炒房的人，你们上月亮去炒吧，好的地段，我们用来建廉租房。这可能吗？这种把使用需求和投资需求区分开来，甚至对立起来的看法显然是不合理的。

把经济学用到生活中，越是切身的问题，感受就越真切，体会就越深刻。以下几讲，我们将用学到的知识，来对住房市场的问题做一番概括性的分析。

但仔细想想，空置率没办法客观计算。例如，我有两套各50平方米的房子，自己住了其中一套，那么可以说另外一套50平方米的房子是空置的。

这时候我们就需要权衡，这些资源放在私人开发商手里，还是放在政府手里，能够得到更好的应用。谁更能够设计建造出适销对路的房屋，是政府还是私人开发商？答案是显而易见的。

当然同样存在另外一些因素，这些因素也使房价上升了，但它们是负面的。例如房屋的交易不够灵活，不够频繁；小产权房未能进入正常的流通渠道；城市规划部门对房屋容积率的限制太大；房子不能建得太高，限制了土地的使用效率，等等。

因此廉价保障房不可能是免费午餐，我们需要看清楚这几个要点：房屋不是一种标准品，它是一种服务，是一种综合的服务；私人开发商是这种综合服务更好、更适合的提供者；如果让私人业主自由转让房屋的话，这些房屋的流动性会更高，也会鼓励人们积极上进，不同家庭上升的渠道也会得以拓宽。

既然限购仍然无法抑制房价，而中低收入的人又需要买房，有人就建议，可以参考新加坡的做法，由政府大规模提供廉价保障房。而政府向每个人每个家庭提供廉价住房的想法，有这样几个错误。

可见，无论怎么限购，人都是有对策的。

新加坡的情况跟中国的情况差别比较大。新九九藏书加坡面积小，提供一个标准品相对容易，因为它方圆也就几百公里，人口流动性也低得多。

现在市场上有一种普遍的观点，认为房价都是那些投资炒房的人炒高的。因此有位学者提出了一个想法，说我们要积极地去满足实际的使用需求，同时要打击投资的需求。

这就是美国和日本多年城市化、人口自然集聚产生的结果。当年世界银行的这份报告没有发布跟中国相关的数据，但是我们可以想想，要是讲中国GDP产出占比最高的城市，有北京、上海、广州、深圳，可能还有成都、重庆，接下来可能就要算上香港和台北了。

因此，拥有两套小房子的人，很可能比拥有一套大房子的人，对市场有效配置住房资源的贡献更大。但如果征收空置税，惩罚那些有空置房子的人，效果就会适得其反，因为人们都争着尽量买大房子去了。

这位学者的建议是，在那些非常好的地段批一些地出来，专门修建廉租房，让有实际需求的人住上这些好房子，而在偏远的地方批出一些没人要的地来，供那些喜欢炒房的人去投资。这个想法可行吗？

我们见过很多例子，那些一早就到大城市打拼的人，他们回到自己的家乡，见到自己童年的伙伴。那些童年的伙伴，生活并没有太大的改变，而他们当年的能力、智力、本事其实差不多。因为在不同的平台上发展，遇到的是不同的机会，他们的人生轨迹也就渐行渐远了。

在大城市里，重要的不是你是谁，而是你跟谁在一起。不要以为非得有天大的本事，才能够在大城市里立足。人与人之间讲究的，不是你个人的本事有多大，而是你的本事跟别人的本事能不能相匹配，你们之间能不能够互相服务。

不要以为房地产商不管怎样都要盖房子，实际上他们是要看收益的。如果房子不能赚钱，他们就不会盖房子了。如果限制有钱人多买房子，房地产商接着就会减缓投资，新楼盘推出的数量就会逐步减少，最后整个市场出售的房屋总量就会下降，住房的供需矛盾就会激化，实际房价就会更高，而不是更低。

在北京，有非常好的医院、剧院、大学。就像北京大学，有好多课程都是对外开放的。生活在北京的人，他们所付的房价，买到的不仅仅是一套普通的房子，还要加上周边可得的服务，它们的价格怎么会比别的城市、比边远的城市便宜呢？

第一个错误就是把住房看作手表、铅笔、可乐那样的标准品。手表、铅笔、可乐都是标准品，基本不以时空的变化而变化。政府如果想向每个家庭提供这些标准品，相对容易做到。然而，住房却不同。住房不是标准品，而是一种非常具体的服务。我们不可能抽象地描述一座房屋。

经济学家没有学派之分，而只有好坏之别；好坏的标准之一，就在于是否相信世上有免费午餐。这样划分固然粗糙，但不失洞察力。很多事与愿违并造成巨大浪费的公共政策，恰恰源自“免费午餐”的想法，而试图以大规模修建廉价保障房来抑制房价的行动正是一例。

其实国外也有类似的经验，那就是分了廉租房以后，大家都舍不得离开，就住在那里，结果子女也在那里受教育。当他们的情况有所改善以后，还舍不得离开，本来子女可以到更好的地方就读，但不得不留在原来的地方。这使得所谓的社会流动性降低了，上升的渠道收窄了。

实际上，北上广深这些大城市的房价一直在涨，很重要的一点就是集聚。很多人涌到这些城市生活，房价怎么会不贵呢？

与政府大规模提供廉价住房想法一脉相承的，就是所谓“控制空置率”的想法。

关于房价有两种截然对应的观点，一种观点认为一定要把房价压下来。一次在出租车上，司机聊起北京的房价。他说政府是无所不能的，只要愿意把房价压下来，就一定能把房价压下来。对于这一点，政府确实做了不少努力，各大城市从几年前开始，就实施了很多限购政策。比如北京从2011年开始就有了房地产调控的细则，有北京户籍的家庭不允许购买第三套住房，没有北京户籍的，在北京必须纳税满5年才有买房资格。

在目前的中国，城市与城市之间差别很大，每个城市中的地理位置、小区的差距也非常大。一座房屋，坐落在西部的一座小城市，与坐落在北京的学区、上海的CBD（中央商务区），基本不是同一种商品。

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而这只是需求一方的对策，我们再看看供应的一方。

实际上我们看到，如果我有两套50平方米的房子，当我不需要时，当市场上的价格合适时，我把其中一套租出去的可能性，远远大于我把100平方米的房子里的一间房租出去的可能性。

另一种观点认为一定要把房价顶上去。好多年前，一位香港著名杂志的主编，写了一系列文章证明香港的房价不能跌，他坚决反对当时的特区政府为穷人推出那么多土地和廉租房。因为他认为香港很多人是贷款买房的，他们的财富都放在楼房上，如果房价跌了，有一大批人的房子就会变成负资产，就会破产，因此房价不能跌。

而在中国，由于城市之间、地段之间、小区之间差距都非常大，如果政府一开始就给每个家庭分一套房，让他们住在那里，就相当于把人绑在这个廉租房上，极大地降低了他们的流动性，由此付出的代价是巨大的。

在美国也有这样的情形，就是政府为了大量修建廉租房，推倒了一些他们认为房屋质量不合格的社区，结果修建廉租房的速度远远低于推倒社区的速度，穷人就不得不搬到更远的住宅区里，他们的居住情况反而变得更糟了。

但人是有对策的：如果限制每个家庭只能买一套房，那么有些人可能就会假离婚，一个家庭变成两个家庭；如果每个人只能买一套房，那么每套房的面积就可能发生变化，人们会买一个面积很大的房子，交付以后再把它隔开，变成两套房；如果一套房面积不能超过100平方米，有的人就会把房子建高一点，交付以后再把它隔成两层……

分清了房价上涨的正反因素，我们才能对症下药。也就是说，不要破坏那些正面因素，而要改正那些负面因素。否则，只会让城市住房成为更大的问题。

当然，如果政府真的要对我那一套50平方米的房子征税，我也有很多对策。怎么证明房子是空置的？看水表还是看电表？事实上，不管看的是水表还是电表，我都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸，让里面的水表电表动一动。这样除了平添一种新的职业，像遛狗一样遛房以外，空置税起不到任何实际的效果，而只会扭曲市场对房型设计的实际需求。

第三个错误是，政府提供住房后，肯定会限制这种廉价房的有偿转让，这样会使得房屋之间的交易减少、流动性降低，这也进一步限制了资源的有效使用。

当然我们随口就能说出很多城市病：拥堵、空气不好、人与人之间发生摩擦的机会更大等等。但人们为什么还愿意留在大城市呢？那是因为人口高度集聚的地方，能够提供比别的地方多得多的机会。

同样，美国绝大部分的GDP，也是由那十几个我们都喊得出名字的大城市产生的，这些城市包括纽约、波士顿、华盛顿、西雅图、旧金山、洛杉矶、丹佛、休斯敦等。哪怕全美国都不生产，只剩下这十多个城市生产，美国的GDP也不会发生太大变化。

要解决房价上升的问题，很多人想到的是一种非常直接的办法：限制人们购买。

同样一块地，如果房屋能够建高一倍的话，那么它能够提供的建筑面积就会多一倍。这些限制也是促使房价上升的不利因素。当然这涉及一个技术问题，我们到底能承受多高多密的房屋。而世界上各大城市的经验表明，高密度的城市在技术上是完全可行的。

现在有一个说法，说在北上广深这样的大城市，要留下高端的人口，而把中低端的人迁走。这种说法有问题。如果一个城市只剩下高端人口，那这些高端人口中就自然会变出中低端人口来，否则谁来打扫卫生、修车、送快递、看孩子呢？

在美国，一个钢琴老师的收入不一定比一个修车师傅高，开垃圾车的清洁工，收入很可能比大学老师还要高。谁赚得多，谁赚得少，讲的不是职业的贵贱，而是互相依赖的程度。

大城市的人口集聚，是一个全世界都存在的大趋势。2009年世界银行发布了一个报告，报告中提到了日本和美国这两个国家不同地区的GDP所占的比例。日本有三个地方GDP特别高：东京、名古屋和大阪，这三个地方的GDP加起来，超过日本GDP总量的80%。换句话说，即使整个国家中别的地方都没有产出，日本的GDP总产出也没有太大变化。

一座房屋，不仅代表着不同的面积、格局、用料、装修、楼层、朝向、设施，更代表着不同的配套、地段、学区、医疗、交通、治安乃至周边未来的规划和发展等。这些具体的内容不仅不相同，有时甚至天差地别。因此政府无法像提供可乐、铅笔一样向每个家庭都提供标准品的住房。